Bytová potřeba

Klient prodal v roce 2023 byt ve výlučném vlastnictví a peníze z tohoto prodeje použil na nákup rodinného domu pro své bytové potřeby, příjem z prodeje bytu v Karlíně byl osvobozený, neboť finanční prostředky klient použil na obstarání vlastní bytové potřeby. Rodinný dům nabyl klient do výlučného vlastnictví, stejně tak hypotéku, z níž financovali část kupní ceny, dělal se notářský zápis o zúžení SJM. Nyní manželka klienta prodala svůj výlučný majetek a ráda by klientovi dala z prodeje nějaké peníze výměnou za spoluvlastnický podíl na rodinném domě. Banka nemá problém s bezúplatným převodem na rodinného příslušníka, tedy v tomto případě ze strany banky bez problémů. Co jsou moje dotazy: 1) Vzhledem k tomu, že jsme osvobozovali příjem z prodeje bytu z důvodu obstarání bytové potřeby, není darování spoluvlastnického podílu na nemovitosti sloužící k této bytové potřebě manželce nějaké problémy z hlediska toho osvobozeného příjmu? Nemuselo by se něco dodaňovat? Prodej za kupní cenu by na tomto asi nic nezměnil, že? 2) Pokud by manželka klienta dala klientovi darovací smlouvou jako "protihodnotu" dar odpovídající cca částce 4.000.000 Kč, tak si myslím, že jakákoliv jiná transakce od manželky ke klientovi by mohla být považována za obcházení zákona, resp. celá transakce by mohla být považována ne jako dar nemovitosti manželce a dar peněz manželovi, ale jako kupní smlouva, kdy manželka klienta si koupí od klienta spoluvlastnický podíl na nemovitosti za cenu 4.000.000 Kč. Tedy klient by podle mého z této částky 4.000.000 Kč, které by získal od manželky, měl platit daň z příjmu, protože spoluvlastnický podíl ne nemovitosti vlastní pouze rok a neuběhl mu časový test, je to tak? 

Klient prodal nemovitost, u které nesplnil žádnou podmínku osvobození, a chce tedy využít možnost využití peněz pro zajištění vlastní bytové potřeby. Lze za zajištění bytové potřeby považovat rekonstrukci plotu kolem rodinného domu a zhotovení bazénu na zahradě? Je možné v případě využití jen části peněz z prodeje k zajištění bytové potřeby, použít jako náklad k zdanění zbylého příjmu odhad nemovitosti k datu získání nemovitosti?

Nepodnikatel si koupil v roce v 3/2024 pozemek, který bude nyní v 10/24 prodávat. Příjem z prodeje pozemku použije na koupi nemovitosti, kde již nyní podniká (je zde v nájmu). Tuto nemovitost bude dál využívat k pronájmu (zhruba 3/4) a v 1/4 bude bydlet. Jestliže prodá pozemek např. za 2 mil. Kč bude mít 0,5 mil osvobozeno a 1,5 mil. bude předmětem zdanění?

Od 1. 7. 2024 měla na základě tzv. konsolidačního balíčku č. 349/2023 Sb. začít platit nová a hodně nepovedená pravidla pro účast na nemocenském pojištění u dohod o provedení práce. Protože byla politická shoda tato pravidla zrušit a nahradit je pravidly jinými, tak se hledala legislativní cesta, jak toho dosáhnout. Zákonodárci využili novelu zákona o investičních společnostech, která byla zrovna projednávána s navrhovanou účinností od 1. 7. 2024. Touto novelou č. 163/2024 Sb. (dále jen „novela“) měl být původně novelizován vedle zákona o investičních společnostech také zákon o daních z příjmů ve věcech týkajících se investičních společností a investičních fondů, ale nakonec je jejím hlavním přínosem zrušení pravidel pro účast na nemocenském pojištění u dohod o provedení práce, která se měla na základě konsolidačního balíčku uplatňovat od 1. 7. 2024. Novely bylo dále využito k tomu, aby pozměnila některá pravidla pro zdanění zaměstnaneckých benefitů zavedená do zákona o daních z příjmů od 1. 1. 2024 tzv. konsolidačním balíčkem, čemuž je především věnován tento článek. Novela přinesla také poměrně významnou změnu, která se může týkat fyzické osoby uplatňující osvobození od daně z příjmů fyzických osob z důvodu, že příjem použije na obstarání vlastní bytové potřeby. A poslední zásadnější oblastí, které je v tomto článku v rámci změn ve zdanění zaměstnaneckých benefitů věnována pozornost, je doplnění pravidel pro zdanění zaměstnaneckých opcí zavedených od 1. 1. 2024 zákonem č. 462/2023 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s rozvojem finančního trhu a s podporou zajištění na stáří, pravidly pro odvod pojistného.

Fyzická osoba, občan nepodnikatel, prodal koncem roku 2023 pozemek, v roce 2023 obdržel pouze zálohu a zbytek kupní ceny bude doplacen až 5/2024. Současně v prosinci 2023 sepsal kupní smlouvu na nákup rodinného domu. Kdy má se hlásit, že obdržené finanční prostředky použije na nákup nemovitosti pro vlastní bydlení, a to do lhůty pro podání přiznání v roce 2024 nebo až 2025?

V termínu pro podání daňového přiznání za rok 2022 byl správci daně řádně oznámen záměr použít prostředky z prodeje nemovitosti na vlastní bytovou potřebu. Do konce roku 2023 byl pořízen za tyto prostředky rodinný dům pro vlastní bytovou potřebu. V tomto rodinném domě byl však k datu pořízení nájemník s platnou nájemní smlouvou na dobu určitou do 30. 6. 2024. Považuje se i pořízení této nemovitosti za použití prostředků na vlastní bytovou potřebu podle § 4b, pokud se do rodinného domu kupující nastěhuje až po vypršení nájemní smlouvy (tedy v roce 2024)?

Klient má několik let jednu hypotéku na byt a pozemek. Bohužel nesplnil podmínku 4 let od nákupu pozemku - nebylo uděleno stavební povolení. Proto bude muset podat dodatečná přiznání. 1) Jaký způsobem zjistí, kolik z úroků má dodanit? Má požádat banku, aby mu uplatněné úroky z hypotéky každý rok rozčlenila na byt a pozemek? A úroky na pozemek pak dodaní? 2) Kolik let zpětně musí podat dod. DP - všechny roky, kde byly uplatněny úroky z úvěru? 3) Podá dodatečné přiznání na aktuálním tiskopisu pro ten daný rok, vyplní celý tiskopis - jen zaškrtne „dodatečné přiznání", upraví úroky, vypočte daň a vyplní kolonky pro dodatečné přiznání?

Může si manžel uplatnit ve svém daňovém přiznání k dani z příjmů fyzických osob za rok 2023 úroky z hypotéky na nemovitost, kterou trvale obývá s manželkou, ačkoliv není účastníkem smlouvy o úvěru na financování bytových potřeb? Účastníkem je jen manželka, která si úvěr brala ještě před svatbou. 

Poplatník si koupil malý byt v roce 2020 za částku 1 200 000 Kč. Tento byt zatím ani sám, ani pro nikoho nevyužil - nebydlel v něm. V březnu 2023 tento byt prodal za 3 300 000 Kč. Zároveň si od rodičů v květnu 2023 vzal zápůjčku 800 000 Kč (rodiče mu půjčili bez jakéhokoliv papíru, bez úroků) a splácí jim dle ústní dohody od srpna měsíční částku 25 000 Kč hotově, tj. za rok 2023 jim splatil jistinu 5 x 25 000 = 125 000 Kč. V srpnu 2023 si koupil nový byt za 3 800 000 Kč, v kterém ihned začal bydlet (k převodu práv došlo již v v srpnu) - platil ho ze zápůjčky 800 000 Kč, ze svých peněz + si vzal hypotéku a v roce 2023 odešlo na splacení jistiny hypotéky 82 000 Kč + úroky. Jakou částku příjmu za prodej z bytu v roce 2023 může osvobodit? Lze využít i zápůjčku od rodičů, které je bez papíru a peníze jsou spláceny hotově?

V roce 2023 jsme prodali pozemek za cenu 5 mil. Kč. V současné době bydlíme v Praze v bytě o velikosti 50 m2 a máme možnost odkoupit sousední byt. Na ten bychom využili částku z prodeje pozemku. Byt bychom následně probourali a propojili s naším současným bytem. Reálně tedy budou uvedené prostředky z prodeje pozemku soužit k pořízení vlastní bytové potřeby. Odpovídá to požadavkům na osvobození v zákoně o daních z příjmů a jak toto případně doložit?

V r. 2021 jsem koupil byt za 3.500.000 K,č v roce 2022 jsem ho prodal za 5.000.000 Kč. S manželkou koupíme společně dům na bydlení - vlastní bytovou potřebu. Oznámil jsem ve lhůtě na FÚ, že finanční prostředky použiji na koupi vlastní bytové potřeby. Jestliže s manželkou koupíme dům za 4.500.000 Kč, musím něco zdanit? Musím proinvestovat 5.000.000 Kč nebo 5 mil mínus 3 mil., tj musím proinvestovat jen 1,5 mil. a nemusím nic zdaňovat? Když koupíme dům s manželkou, na kupní smlouvě budeme uvedeni oba dva, mohu celou částku 4.500.000 použít na uplatnění k § 4b ZDP, nebo jen 1/2 ceny? Pro koupi domu máme notářský zápis, že dům kupujeme do SJM. Trvalou adresu bych chtěl mít pořád jinde, než je kupovaný dům. Můžu i přes odlišnou adresu použít dům na uplatnění § 4b ZDP? Jak dlouho musím dům vlastnit, aby podmínka § 4b ZDP byla splněna? Můžu dům v r. 2026 prodat a koupit jinou nemovitost na bydlení? Je nějaká lhůta stanovena, jak dlouho musím nemovitost držet ve vlastnictví nebo za jak dlouho ji mohu pronajmout? Nikde jsem v § 4b ZDP nenašel žádnou lhůtu.

Fyzická osoba v roce 2022 prodala RD a oznámila na FÚ podle § 4b odst. 2 ZDP, získání prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby. V roce 2023 musí tedy příjem proinvestovat. Finanční prostředky jsou použité na výstavbu RD, která probíhá na parcele pořízené v roce 2020. Bude uznáno vynaložení finančních prostředků formou zálohových faktur (r. 2023)? Budou tyto uznány jako důkaz použití získaných finančních prostředků z prodeje nemovitosti (r. 2022) na obstarání vlastní bytové potřeby podle § 4 odst. 1 písm. a) ZDP, když finální/konečné faktury budou až v následujícím roce (r. 2024)? Dá se nějakým způsobem použít i kupní cena pozemku, na kterém se RD staví, když byl tento pozemek koupený v 7/2020? Co všechno se dá použít pro osvobození nebo snížení případné daně z příjmů?

OSVČ prodává v roce 2023 nemovitost, kterou měl do r. 2021 zařazenou v obchodním majetku. Časový test není splněn. Nemovitost nabyl v roce 1993. Lze použít současný § 4 odst. b) ZDP a osvobodit příjem z prodeje, když získané prostředky použije na obstarání vlastní bytové potřeby, nebo se postupuje podle starého znění zákona, když nemovitost nabyl přede dnem účinnosti tzn. před rokem 2021, a tudíž toto nelze použít?

Vlastník nemovité věci v ČR prodává tuto nemovitost a nesplní základní podmínky osvobození podle § 4. Učiní oznámení správci daně. Bude naplněna podmínka, pokud, v definované lhůtě, pořízenou bytovou potřebou je nemovitost nacházející se v jiném členském státě EU a kterou klient prokazatelně ke svému bydlení užívá, protože tam žije?

FO (soukromá osoba) prodal v 10/2022 rodinný dům, který koupil v 12/2020 a v kterém nikdy nebydlel. Příjem nahlásil na FÚ podle § 4 odst. 1 písm. a) ZDP, a během roku 2023 ho tedy musí proinvestovat na nové vlastní bydlení, aby byl osvobozen od daně z příjmů. V ČR staví nový rodinný dům, který bude využívat při pobytu v ČR. V současné době je pracovně v Kanadě a chystá se dlouhodobě vždy část roku bydlet v ČR a část roku v Kanadě. Může část příjmu z prodeje domu použít na výstavbu RD v ČR a část na koupi bytu v Kanadě, aby byla splněna podmínka pro osvobození příjmu z prodeje rodinného domu? Budou peníze vynaložené na pořízení vlastního bydlení (bytu) i v jiném státě než v ČR uznané jako prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby podle § 4 odst. 1 písm. a) ZDP?

Byt v družstevním vlastnictví převedla matka na syna v roce 2022, sama v bytě dlouhodobě žila. V roce 2023 matka zemřela a syn následně převedl byt do osobního vlastnictví. V bytě nebydlí. Byt ihned začal prodávat. Předpokládám, že prodej nebude osvobozený a jako náklad bude moci uvést cenu dle znaleckého ocenění k datu převodu bytu do osobního vlastnictví? Pokud by prostředky z bytu použil na splátku hypotéky na dům, který má v SJM s manželkou, tak by mohlo jít také o osvobozený prodej bytu (pokud nahlásí osvobozený prodej na FÚ)? Není problém, že hypotéka je vedena na jeho manželku? 

Poplatník pořídil nemovitost v roce 2021 za částku 2.145.000 Kč. Tuto nemovitost používal k trvalému bydlení. V roce 2022 tuto nemovitost prodal za částku 3.150.000 Kč. Realitní kanceláři zaplatil za prodej nemovitosti provizi ve výši 181.800 Kč. Poplatník předpokládal, že nabyté prostředky použije v roce 2022 k obstarání své bytové potřeby, proto použil osvobození těchto příjmů podle §4 odst. 1, písm. b a tuto skutečnost oznámil správci daně do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok 2021. V roce 2022 poplatník použil z výše uvedeného příjmu k obstarání vlastní bytové potřeby pouze částku 594.000 Kč. Jakou částku bude poplatník danit v roce 2022? Bude se jednat o prostý rozdíl, tj. : prodejní cena (3.150.000 Kč ) – pořizovací cena nemovitosti (2.145.000 Kč) – výdaje za provizi (181.800 Kč) – prostředky na obstarání bytové potřeby v roce 2022 (594.000 Kč) = 229.200 Kč? Nebo se musí nějakým způsobem pokrátit?

Fyzické osoby mohou využít možnosti odpočtu zaplacených úroků z hypotečního úvěru od základu daně z příjmů v rámci ročního zúčtování záloh na daň a daňového zvýhodnění nebo v rámci daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob za příslušné zdaňovací období. Pro stanovení výše úrokové sazby je vždy důležitá výše repo sazby v daném období. Uvedeme si podmínky uplatnění tohoto odpočtu od základu daně a na příkladech si ukážeme jeho řešení.

Vztahuje se na mne osvobození z prodeje bytu za této situace? Byla jsem od r. 2015 členem bytového družstva, kde jsem měla družstevní byt. V r. 2022 bytové družstvo převedlo byt do mého vlastnictví a tento byt jsem v r. 2022 prodala. Příjem z tohoto prodeje chci letos - tj. v r. 2023 - jednak použít na doplacení hypotéky, kterou mám na dům, v němž trvale bydlím. Hypotéku splácím cca 10 let. A zbývající část příjmu z prodeje chci použít na opravy domu a opravu a dobudování parkovacích prostor na pozemku u domu.

Klient v 01/2018 zakoupil pozemek (orná půda, zahrada) s tím, že dojde v územním plánu obce ke změně a on jej převede na stavební pozemek. Bohužel se tak nestalo a on už kvůli naplnění své bytové potřeby nemohl déle čekat, jak se zastupitelé rozhoupají, a proto pozemek v 05/2022 prodal. Bohužel mu o pár měsíců uteklo naplnění časového testu pro osvobození. Nyní tedy bude zdaňovat příjem dle § 10 ZDP. A jde mi o uznatelné výdaje - na tento pozemek měl hypotéku, zřídil na něm studnu a pravidelně jej udržoval (sekal trávu, klestil křoví). Je prosím možné při prodeji do výdajů snižujících základ daně započítat i zaplacené úroky z výše uvedené hypotéky? Případně jaké další konkrétní výdaje by mohly padat v úvahu. EDIT: klient neuplatňoval úroky jako odečitatelnou položku