Nájem (DPH)

Česká s. r. o., plátce DPH, vlastní nemovitost na Slovensku, kterou pronajímá slovenské s. r. o., neplátci DPH. Slovenská společnost v nemovitosti provozuje ubytovací a stravovací služby. Jaké z toho plynou české s. r. o. povinnosti? Bude tento nájem osvobozený od DPH? A jak bude toto plnění vstupovat do přiznání DPH a KH?

Starobní důchodce má příjmy z nájmu nemovitosti, a to dlouhodobé, ale i krátkodobé do 48 hod. Jedinými jeho příjmy jsou starobní důchod a příjmy z těchto nájmů. Součet obratů z obou typů nájmů přesáhl 2 mil. Kč. Má povinnost registrovat se jako plátce DPH? 

Provozujeme kemp, kde nabízíme ubytovací služby, stravování. Jakou sazbu DPH máme uplatnit u zákazníka, který přijede vlastním karavanem a využívá všechny služby kempu, tzv. karavanové stání, karavany tam stojí po dobu jejich dovolené, nebo jej zákazník využívá tak, jak potřebuje,

Společnost pronajímá byty s 0% sazbou DPH. Jak postupovat v případě, že pronajímá i parkovací stání, uplatnit sazbu 21 % DPH, nebo vykázat jako osvobozené plnění?

Společnost s r. o., plátce DPH v ČR, vlastní apartmán v Polsku. Společnost má apartmán v obchodním majetku, ale neodpisuje ho. Tento rok chce v tomto apartmánu ubytovat na 14 dní jednu rodinu z Čech. Může společnost vystavit fakturu na ubytování + českou DPH a toto DPH odvést v Česku, nebo jí plynou nějaké povinnosti v Polsku? Je nějaký rozdíl, když by místo ubytování apartmán pronajímali?

OSVČ, plátce DPH, provozuje maloobchod a velkoobchod. Koupil bytový dům jako fyzická osoba, nezařadil do podnikání. Dům se bude opravovat a cca za dva 2 roky chce bytové jednotky v tomto domě pronajímat k bydlení. Jaké všechny výdaje může použít do skutečných nákladů, lze např. nákup materiálu na opravu a rekonstrukci (okna, podlahy, střecha atd.)? Může uplatnit tyto výdaje až v přiznání za dva roky, kdy začne mít příjem z pronájmu? Ovlivní tento pronájem skutečnost, že je jako živnostník plátce DPH? 

Pronajímatel na základě nájemních smluv pronajímá byt a kancelářské prostory plátcům a neplátcům DPH. Nájemné bytu a kancelářských prostor neplátcům není zatíženo DPH, nájemné kancelářských prostor plátcům zdaněno je. V rámci roku pronajímatel hradí za nájemníky různé služby (pojištění, daň z nemovitosti, elektřinu, vodu, teplo, údržbu, recepci, úklid, odpad a jiné), které účtuje rozvahově a jednou ročně tyto služby na nájemníky přefakturuje. Při účtování došlých faktur za služby dodržuje detailní pohled na to, za jakého nájemníka/nájemníky je služba poskytnuta a dle toho účtuje položky bez nároku na uplatnění DPH, s možností uplatnění DPH nebo DPH krátí, pokud se jedná o kombinaci služeb pro nájemníky plátce a neplátce DPH. Přefakturace pojištění a daně z nemovitosti pak probíhá ve stejném režimu DPH, ve kterém je nájemné konkrétního nájemníka (bez daně, s daní) a ostatní služby přijaté za nájemníky jsou přeúčtovány v takovém režimu DPH, ve kterém jsou přijaty. To znamená, služby od plátců DPH jsou přefakturovány s daní (plátcům i neplátcům) a služby od neplátců jsou dle §36 odst. 13 zákona o DPH přeúčtovány bez DPH (plátcům i neplátcům), jelikož se nejedná o předmět DPH. Je tento postup správný, pokud vždy dodržujeme podmínku, že na nájemníky přeneseme v součtu maximálně částku přijatou od poskytovatelů služeb, tj. 1:1, nikdy ne více? A je tento postup správný v případě, že pronajímatel má v rámci nemovitosti taktéž kancelářské prostory a dle jeho koeficientu služeb přeúčtuje část těchto položek z rozvahy do svých nákladů, jelikož se jedná o jeho spotřebu?

Tohle vypadá na velmi snadnou záležitost… Nájem je přece úplatné užívání cizí věci, která se v tomto případě nehýbe, takže je jasné i místo zdanění a snížená sazba daně zde není možná. Snad jen správně posoudit splnění podmínek případného osvobození od daně a hotovo. Jenže zdání často klame. Aniž bychom zabíhali do akademického teoretizování, potkáme cestou několik nečekaných komplikací a nejasností. „Potěší“ nás také dva hlavní nešvary českých daní: nejednoznačnost základních pojmů a zaplevelení pravidel výjimkami a speciálními postupy. Navíc daň z přidané hodnoty (dále jen „DPH“) není ryze naší daní, stěžejní pravidla byla jednotně všem státům EU „upečena v Bruselu“.

Jaké členění DPH použiji u smlouvy o pachtu mezi dvěma plátci DPH? Fyzická osoba, OSVČ, pachtuje právnické osobě plátci DPH. U Fyzické osoby předepíšu pohledávku. Jaký režim DPH se má správně použít? 

V roce 2022 bylo provedeno nájemcem (se souhlasem pronajímatele) technické zhodnocení na najatém majetku ve výši 28 mil. Kč (technické zhodnocení bylo provedeno na objektu určeném pro sociálním bydlení). Provedené technické zhodnocení bylo podstatnou změnou na pronajatém majetku (pronajímatel-vlastník musel ohlásit stavebním úřadu, že byly dokončeny práce na domě a k tomu došlo v roce 2022). V roce 2023 však došlo ještě o další navýšení tohoto technického zhodnocení o částku 869.000 Kč za vícepráce na domě. Pronajímatel dal do nájemní smlouvy s nájemcem ustanovení o tom, že v roce ukončení nájmu bude náhrada za technické zhodnocení zaplacena ve výši daňové zůstatkové ceny při rovnoměrném odpisování. K ukončení nájemného dojde v roce 2027 (je to po více než 5 letech (jde nám o DPH!) po dokončení prací čili ohlášky o dokončení prací na stavební úřad, pokud ještě v roce 2023 došlo k dalšímu technickému zhodnocení, ale to už se neohlašovalo na stavební úřad? V případě, že bude ukončen nájem v roce 2027 z pohledu DPH bude náhrada osvobozena od DPH a provede nájemce úpravu odpočtu z přijatých zdanitelných plnění z provedeného technického zhodnocení - tj. vrátí 5/10 z částky uplatněného DPH z hodnoty 28 mil. Kč a 6/10 z upl. DPH z hodnoty 869.000 Kč nebo dá dobrovolně DPH ve výši 15 % a úpravu odpočtu neprovádí? Z pohledu daně z příjmů, pokud bude náhrada odpovídat DZC při rovn. odpisování v roce 2027 z celkové PC 28 mil. + 869.000 Kč nevznikne žádný další dodatečný příjem podléhající této dani?

Při studiu recentní judikatury mě zaujalo několik rozsudků, které buď řešily netradiční spor, nebo přinesly zajímavé a důležité myšlenky. Tyto řešené oblasti vám popíšu a srozumitelně okomentuji. Zajímají vás odpovědi na otázky typu: Má právo daňový subjekt na povolení obnovy řízení, pokud účetní daňového subjektu zanedbávala své pracovní povinnosti a daňový subjekt nijak neinformovala o písemnostech doručených v datové schránce? Jaký je daňový rozdíl mezi poskytnutím nájmu a poskytnutím ubytovací služby u DPH? V případě, kdy dodavatel daňového subjektu zahrne uskutečněná plnění do svého kontrolního hlášení na DPH, může správce daně i přesto zpochybnit poskytovatele těchto plnění? Zanikne podvod na DPH, pokud dojde k plné či částečné úhradě chybějící daně? Jsou platební výměry vydané správcem daně nezákonné, pokud dojde k projednání zprávy o daňové kontrole až v rámci odvolacího řízení? Pokud ano, tak doporučuji přečíst si následující řádky.

Jakou sazbu DPH je třeba stanovit pro jednotlivé případy mezi dvěma plátci DPH, OSVČ – zemědělci: 1) Pronájem zemědělského stroje 2) Pronájem poměrné části budovy zařazené v obchodním majetku pro potřeby chléva V dané budově mají chlév oba zemědělci, první z nich hradí faktury za odběr vody, kterou se napájí dobytek. Může v poměrné výši první druhému zemědělci odběr vody přefakturovat, s jakou DPH? 3) Pronájem pozemku pro potřeby pastvy Je pro stanovení výše DPH nutné rozlišovat, zda se jedná o krátkodobý, či dlouhodobý pronájem? Pokud ano, prosím o rozlišení, co je třeba ještě brát jako krátkodobý pronájem a co už je pronájem dlouhodobý.

Generální finanční ředitelství (dále jen „GFŘ“) vydává z důvodu změny přístupu k uplatňování daně z přidané hodnoty (dále též „DPH“ nebo „daň“) při poskytování služby nájmu hrobového místa a služeb s tím spojených tuto Informaci. Na základě závěrů v ní učiněných, které vychází z judikaturního vývoje, již není provozování veřejného pohřebiště obcí včetně nájmu hrobového místa a služeb s tím spojených považováno za výkon veřejné správy.  

Firma (plátce DPH) pronajímá dlouhodobě parkovací místa. Jak je to s daní z příjmů právnických osob a s daní z přidané hodnoty, pokud dlouhodobě pronajme parkovací místo na stání osobních vozidel občanovi (fyzické osobě), nerezidentovi ČR, rezidentovi Dubaje? Bude DPH ve výši 21 % a jak to bude s daní z příjmů?

OSVČ, plátce DPH, má v obchodním majetku nemovitost. V části nemovitosti jsou dva byty, které pronajímá soukromníkům neplátcům DPH na bydlení. Nájem je osvobozený od daně bez nároku na odpočet. V 1. bytě energie platí pronajímatel (nárokuje si DPH) a přefakturovává je na nájemce (DPH na výstupu). U 2. bytu si nájemce energie přepsal na sebe a platil si je sám. Nyní v 8/2022 byl nájemní vztah ve 2. bytě ukončen a pronajímatel musí byt opravit. Dá ho opět do provozuschopného stavu a pravděpobně od 1/2023 ho znovu pronajme. Nyní dělá opravy, kde, předpokládám, nemá nárok na odpočet. DPH. Musel ale zaplatit změnu připojení trvalého odběru u ČEZu a začít platit zálohy na plyn a elektřinu. Od 9/2022 do 12/2022 tyto zálohy nemá komu přefakturovat. Má zde z připojení a ze záloh nárok na odpočet DPH? Jedná se o daňově uznatelný výdaj?

Společnost, plátce DPH, si pronajímá kancelářský prostor, který upravila a nyní nabízí jako sdílený prostor s několika možnostmi využití. Sdílený stůl na 1 den/týden/měsíc. U sdíleného stolu tak může sedět plátce i neplátce DPH najednou. Dále pak uzavřenou kancelář nebo pronájem zasedací místnosti. Jednu z kanceláří využívá sama společnost. Uplatňuje nárok na odpočet daně v případě nákupu kancelářského vybavení i v rámci nájmu celého prostoru. Má klient možnost zvolit režim zdanění při fakturaci svých služeb pro plátce či neplátce DPH?

Rozsudek Soudního dvora Evropské unie ze dne 30. 6. 2022 ve věci C-56/21 UAB „ARVI“ ir ko

Pronajímáme nemovitost v ČR přes cestovní agenturu - krátkodobé pronájmy pro tuzemské i zahraniční rekreanty. Jednou měsičně mám přijde od zahraniční centrály agentury přehled uskutečněných pronájmů a částka, kterou nám současně posílají na účet. Jsme plátci DPH. Jak platbu zaúčtovat? Máme vytvořit v podstatě fiktivní fakturu s 10% DPH na částku, kterou jsme obdrželi?

V praxi neziskových subjektů se poměrně často vyskytují případy nájmu nemovitých věcí. Cílem tohoto článku je věnovat se této oblasti z pohledu daně z přidané hodnoty, protože oblast DPH neupravuje výslovně, co se za nájem považuje, což v praxi těchto subjektů přináší časté aplikační potíže.