Prodej bytu

Manželé mají družstevní podíl v bytovém družstvu. Byt pronajímají, příjem z nájmu dává do daňového přiznání jeden z nich. V případě, že podíl prodají, má povinnost podat přiznání jeden, nebo mohou podat oba přiznání, každý na polovinu příjmu? Platí totéž, pokud se jedná o prodej bytu ve vlastnictví obou (SJM)?

Postup při uplatnění osvobození příjmů z prodeje nemovitostí, které je podmíněné použitím získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby, změnila nedávná novela zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (dále jen „ZDP“), provedená zákonem č. 163/2024 Sb. Protože jsou různé podmínky pro osvobození příjmu z prodeje nemovitosti podle toho, o jakou nemovitost se jedná, kdy byla prodávaná nemovitost nabyta, v kterém zdaňovacím období poplatník příjem obdržel, pokusila jsem se tuto problematiku trochu shrnout. V textu dále předpokládám, že se jedná o prodej nemovitosti, která není ani nebyla v obchodním majetku.

Zůstavitel (původní) byl, od roku 1980, výlučným vlastníkem bytu. V roce 2021 zemřel a byt zdědil jeho syn. Syn zemřel v roce 2023 a byt zdědila jeho dcera. Dcera byt v roce 2024 prodala. Lze u dcery uplatnit osvobození od DPFO, dle § 4 ZDP, použitím prokazatelné doby vlastnictví původního zůstavitele (prarodiče)?

Při prodeji bytů, které nesloužily pro podnikání (samostatnou činnost) a které před prodejem prošly rekonstrukcí, jsou často splněny podmínky pro osvobození příjmů z prodeje od daně z příjmů. Tím ovšem padá možnost daňového uplatnění souvisejících výdajů. Nicméně v řadě případů příjem osvobodit nelze, čímž vyvstává na pořad dne otázka, jestli si prodávající může snížit daňový základ – kromě pořizovací ceny daného bytu – také o obvykle značné výlohy za jeho opravy a rekonstrukce. Kupodivu je odpověď ano – v případě prodeje bytu ve vlastnictví, i ne – jestliže se jedná o prodej družstevního bytu. Tento rozdílný přístup nedávno potvrdil i soud.

Prodej bytu byl uskutečněn na přelomu roku 2023/2024. Kupní smlouva podepsána 21. 12. 2023, do katastru nemovitostí zapsáno 24. 1. 2024, s právními účinky 2. 1. 2024. Časový test nesplněn, osoba tam nebydlela více jak 2 roky - prodej bytu neosvobozen. Nicméně, byt se původně koupil v roce 2022 v hodnotě 4,5 mil., nyní se prodal za 3,6 mil., tudíž se ztrátou. Rezervační poplatek 200 000 Kč přijat už v roce 2023, zbývající doplatek 3,4 mil. přijat až 24. 1. 2024. I když je byt prodán ze ztrátou, tak není prodej osvobozen a jde mi o to, kdy uvést do daňového přiznání. Bude to: Daňové přiznání za rok 2023 - příloha 2, ostatní příjmy dle § 10 ZDP - příjem 200 000 Kč (rezervační záloha) - proti tomu výdej 200 000 Kč (část kupní ceny). Daňové přiznání za rok 2024 - příloha 2, ostatní příjmy dle § 10 ZDP - příjem 3,4 mil. (doplatek ceny) - proti tomu výdej 3,4 mil. (část kupní ceny do výše příjmu, aby základ byl 0). Nebo je tomu jinak? Jedná se o FO nepodnikající, která má dále jen příjmy ze zaměstnání. 

V květnu 2006 jsme koupili s manželkou byt do SJM. Odchodem do důchodu jsem manželce formou zúžení SJM převedl svůj podíl. Datum zápisu v katastru nemovitostí je září 2021. Od této doby se stala manželka výhradním vlastníkem bytu. Změnou situace je nutné byt prodat v letošním roce. Nejsem si jistý, jaká hodnota ceny bytu bude podléhat dani z příjmů. Manželka, z mého pohledu, splňuje podmínky § 4 odst. 1 a) ZDP na svůj podíl, který vlastní od roku 2006, ale zúžením SJM v roce 2021 o moji polovinu už je v daňové povinnosti. V případě, že je tento názor správný, tak mám ještě jeden dotaz na výdajovou část. Lze využit znalce a stanovit na straně výdajů cenu, která by odpovídala hodnotě bytu v září 2021? V případě, že znalec ocení hodnotu bytu, jakou cenu by měla použít – skutečnou nebo tržní?

Fyzická osoba, podnikatel, plátce DPH, vede daňovou evidenci, pracuje jako elektrikář. Nyní chce od občana koupit byt, provést v něm rekonstrukci a byt do 6 měsíců prodat. Tato činnost bude častější, takže ji bude provádět v rámci § 7. 1) Bude prodej bytu podléhat DPH nebo bude osvobozen? Je rozdíl , pokud byt koupí občan nebo firma, plátce DPH? 2) Má nárok na na odpočet DPH z nákladů na rekonstrukci, případně budou stavební práce v režimu přenesení daňové povinnosti? 3) V rámci daňové evidence budu vést nákup bytu jako nákup dlouhodobého majetku? Náklady na rekonstrukci budou technické zhodnocení?

Syn dostal darem - otec na něj převedl - byt v květnu 2022. Nyní je otec, kvůli nemohoucnosti, v DD. Syn v předmětném bytě nebydlí, ani nemá trvalé bydliště. Uvažuje o prodeji bytu. Jak to bude se zdaněním příjmu za prodej?

Prodáváme byt, který máme tři roky ve vlastnictví a prodej bytu musíme zdanit, tj. prodejní cena bytu - kupní cena = ZD. Byt se však prodává včetně vybavení cca za 250 000 Kč (televize, sedací souprava, nábytková stěna...) Bude prodejní cena pro zdanění bytu počítána bez tohoto vybavení nebo s tímto vybavením? Myslím, že pokud bude ve smlouvě uvedena cena zvlášť pro vybavení a zvlášť pro byt, počítala by se cena bez zařízení, tudíž by byl ZD nižší o zařízení bytu. Je to tak?

Společnost postavila bytový dům se záměrem prodat vzniklé bytové jednotky. Jeden byt se jí nepodařilo prodat, a tak se rozhodla převést byt ze zásob na dlouhodobý majetek a ten pronajímat. Od svého původního záměru však neodstoupila a hodlá byt prodat, jakmile se zlepší situace na realitním trhu. Podle našeho názoru je společnost povinna provést vyrovnání daně podle § 77 ZDPH. V případě následného prodeje bytu s uplatněním daně podle § 56 odst. 6 ZDPH si však část nároku na odpočet může uplatnit podle § 78 ZDPH.

V roce 2022 jsem prodala byt, který byl zdaněn podle § 10 ZDP, jelikož nebyl splněn časový test. V roce 2023 kupující objevil skryté vady a požadoval náhradu škody ve formě opravy. Oprava byla provedena v létě 2023 ve výši cca 500 000 Kč. V případě, že by byla provedena ještě v roce 2022, snížila by náklady, a tudíž i základ daně za prodej bytu. Je možné tedy v roce 2023 podat dodatečné přiznání za rok 2022, kde bude tato oprava uplatněna? Případně lze tyto náklady nějak uplatnit v roce 2023?

Manželé koupili byt, ve kterém provedli rekonstrukci. Koupě bytu a rekonstrukce je financována částečně z úvěru. Úroky z úvěru nebyly uplatňovány jako nezdanitelná částka § 15 ZDP. Nyní po rekonstrukci se rozhodli byt prodat. Prodej není osvobozený. Budou úroky zaplacené bance do doby prodeje bytu součástí výdajů uplatňovaných v rámci § 10 ZDP?

Společnost (s. r. o., plátce DPH) v roce 2014 zakoupila byt, který po celou dobu pronajímala jako bytovou jednotku nepodnikatelům. Nyní chce byt prodat také nepodnikateli. Je možné prodat v režimu osvobozeném, bez DPH? 

Developer postavil bytový dům. Bývalá účetní účtovala na účet 042, v účtování jsem musela pokračovat i já. Kolaudace bytů A proběhla 21. 12. 2022. Tři byty byly prodány 30. 12. 2022, ostatní budou prodány v roce 2023. Jeden byt nám zatím zůstane, ten jsem zařadila do majetku k 1. 2. 2023, kdy bylo zřejmé, že se neprodá. Jak mám postupovat v účtování zboží: 1. ke dni kolaudace všechny byty převést na sklad MD 132/D 042 - má to být 21 .12. nebo 22. 12. po kolaudaci; 2. nebo převést na sklad jen byty, které se budou prodávat, a zbytek převést na MD 021/D 042 (bez odpisu) do majetku firmy a pak účtovat o prodeji majetku? 

Vztahuje se na mne osvobození z prodeje bytu za této situace? Byla jsem od r. 2015 členem bytového družstva, kde jsem měla družstevní byt. V r. 2022 bytové družstvo převedlo byt do mého vlastnictví a tento byt jsem v r. 2022 prodala. Příjem z tohoto prodeje chci letos - tj. v r. 2023 - jednak použít na doplacení hypotéky, kterou mám na dům, v němž trvale bydlím. Hypotéku splácím cca 10 let. A zbývající část příjmu z prodeje chci použít na opravy domu a opravu a dobudování parkovacích prostor na pozemku u domu.

Developer postavil bytový dům a prodává jednotlivé byty. Jaké DUZP má být uvedeno na faktuře? Používáme datum, kdy byl byt fyzicky předán předávacím protokolem, i když smlouva byla podepsána dříve. Co je správně - předání, smlouva, zápis do KN? 

Jsme právnická osoba, s. r. o. V letošním roce jsme prodali byt, který byl součástí SVJ, a po několik let, co jsme tento byt vlastnili, jsme hradili dlouhodobou zálohu do fondu oprav. Jak nyní po prodeji bytu zaúčtovat hodnotu zaplacené zálohy (fond oprav)? Můžeme tuto částku odepsat do nákladů na účet 548 a bude daňově účinná? V kupní smlouvě není žádná zmínka o převodu fondu oprav na nového vlastníka a ani při koupi jsme také žádný převod fondu oprav k tomuto bytu neměli. Jak se vypořádat v účetnictví se zůstatkem na účtu 378?

Klientka dostala darem byt od svojí matky, která byt vlastnila cca 3 roky. Klientka byt získala v 06/2022. Dle znaleckého posudku měl byt k datu darování tržní hodnotu 2.130.000 Kč. Klientka byt prodala v 12/2022 za 2.290.000 Kč. Provize realitní kanceláři činila 90.000 Kč. Klientka neměla v roce 2022 žádný vlastní příjem, pobírá rodičovský příspěvek. Jedná se o příjem podle § 10 a základem daně je 70.000 Kč? Lze uplatnit slevu na poplatníka? Výsledná daň bude 0? Musí klientka přiložit k přiznání k DPFO za 2022 znalecký posudek a smlouvu na prodeji bytu?

Prosím o upřesnění odpovědi ID 30590 k dotazu o prodeji bytu, který byl koupený v roce 2019 a prodaný v roce 2022. Byt byl koupen v roce 2019, nevztahuje se na tento prodej zákon platný do konce roku 2020, z důvodu pořízení bytu do konce roku 2020? Pokud by tomu tak bylo, domnívám se, že tento prodej by nemohl být od daně osvobozen, protože nebyla tehdy v zákoně možnost osvobození prodeje, v případě využití peněz na bytové potřeby, když v bytě nebydlel. (Jinak je tomu již při lhůtě 10leté a použití získaných prostředků na bydlení). Prosím o upřesnění odpovědi.

V roce 2019 jsem koupila byt, který jsem pronajímala. Byt nebyl vložen do obchodního majetku. Příjem jsem zdaňovala v § 9 ZDP a uplatňovala jsem skutečné výdaje i jsem uplatňovala odpisy bytu. Byt jsem v roce 2021 prodala. Budu příjem zdaňovat v § 9 nebo v § 10 ZDP? Mohu uplatnit daňově 1/2 odpis roku 2021 a zůstatkovou cenu bytu? Prodej bytu byl v katastru zapsán v prosinci 2021, ale část kupní ceny byla byla zaplacena v roce 2021 a část v roce 2022. Ve kterém roce mám příjem zdanit a kdy uplatnit zůstatkovou cenu bytu?