Technické zhodnocení

OSVČ neplátce DPH má v majetku budovu kde provozuje restauraci. Nyní se jim pokazil kotel na uhlí, kterým vytápěli. Pořizují nový - kotel na dřevoplyn. Cena přesáhne částku 100tisíc. Bude se jednat o technické zhodnocení, nebo lze tuto opravu zaúčtovat celou do nákladů, z důvodu nefunkčnosti starého? 

Na střechu skladové haly jsme pořídili FVE 400 kW, včetně baterek pro ukládání vyrobené energie. FVE bude primárně bude sloužit k vlastní spotřebě. Případné přebytky bychom chtěli dodávat do sítě, čekáme na přidělení licence od ERU. Předávací protokol – převzetí díla 5.2024. Kolaudační rozhodnutí nabylo právních účinků 6.2024. Zahájení omezeného provozu 8.2024 s akumulací do baterií, zatím bez možnosti dodávek do sítě (čekáme na licenci). Žádost o umožnění provozu pro ověření technologie a souladu (UPOS) od ČEZu – 10.2024 V říjnu letošního roku podána žádost o přidělení licence u ERU – zatím nemáme přidělený. Jaké datum máme použít pro zařazení majetku?

S.r.o., plátce DPH, má ve svém majetku dvoupodlažní budovu, kterou využívá k pronájmu. Budova je momentálně prázdná (stávající nájmy skončily) a probíhají jednání s budoucími nájemníky. Na 1NP jako celek je nájemní smlouva již podepsaná. Nájemce, plátce DPH, bude prostory využívat k prodeji zboží. Pronajímatel bude u nájmu uplatňovat daň podle § 56a odst. 3. V nájemní smlouvě se pronajímatel zavázal provést technické zhodnocení dle specifikace nájemce (dále TZh1). 2NP je rozděleno na tři samostatné prostory. V jednom bude lékařská ordinace. Nájemce není plátcem a nájem bude osvobozen od daně. Nájemní smlouva je před podpisem a budou zahájeny stavební úpravy dle požadavku nájemce (TZh2). Jednání s budoucími nájemci na druhý a třetí prostor 2NP jsou na začátku a v současné době nelze spolehlivě určit, zda nájem bude plněním zdanitelným nebo osvobozeným. I přesto, že nájemce není znám, budou v těchto prostorách zahájeny stavební úpravy (TZh3 resp. TZh4). Stavební úpravy (TZh1 až TZh4) budou mít odlišný časový průběh. Nebudou zahajovány a ukončovány najednou. K tomu budou probíhat práce ve společných prostorách budovy (TZh5 vstupní vestibul, schodiště, ...). Jakým způsobem má pronajímatel uplatňovat nárok na odpočet u technických zhodnocení? Posuzuje se každé technické zhodnocení z hlediska nároku na odpočet samostatně? Tzn. u TZh1 plný nárok na odpočet, u TZh2 bez nároku na odpočet a u TZh3 až TZh5 v krácené výši podle § 76? Posuzuje se každé technické zhodnocení samostatně pro úpravy odpočtu daně podle § 78 a násl.? Vztahuje se na TZh1 až TZh5 fikce dodání podle § 13 odst. 4 písm. b) - DM vytvořený vlastní činností?

Společnost pořídila do majetku nové vozidlo. Automobil byl zařazen do majetku 9/24. V 11/24 se dokoupily disky se senzory tlaku a zimní pneumatiky v ceně 25 090, 91 Kč bez DPH. Zákon o daních z příjmů v § 33 definuje co je technické zhodnocení, pokyn D-22 pak k tomu uvádí, že za technické zhodnocení se nepovažuje vybavení motorového vozidla zimními pneumatikami. Chtěl bych se zeptat, jak je to v případě nákupu Alu disků se senzory tlaku a zimních pneumatik? Bude se jednat o technické zhodnocení či nikoliv?

Společnost s.r.o. pronajímá jako vlastník nebytové prostory několika nájemcům. V kalendářním roce 2024 jeden z nájemců provedl drobnou rekonstrukci (se souhlasem vlastníka) za 10 tis. Kč a další nájemce za 90 tis. Kč. Musí nájemce, který provedl pouze tu drobnou rekonstrukci za 10 tis. Kč evidovat vynaložené výdaje jako TZ, když u něho nepřesáhly 80 tis. Kč , ale v úhrnu za celou budovu výdaje na všechny dokončené rekonstrukce v daném zdaňovacím období, tento limit přesáhl?

Společnost s r.o. opravila část střechy na své nemovitosti, kterou využívá k hlavní ekonomické činnosti i k osvobozenému nájmu. Oprava byla provedena za 100 000 Kč (materiál včetně DPH+práce). Společnost s r.o. si materiál (střešní krytinu zakoupila) a nechala si dodavatelsky provést výměnu střešní krytiny od společnosti, která není plátcem DPH. Byla provedena pouze výměna střešní krytiny, nebylo potřeba zasahovat do konstrukce střechy. a)-bude se jednat o opravu či technické zhodnocení? b)-DPH z materiálu bude kráceno koeficientem z důvodu používání nemovitosti kosvobozenému nájmu?

Prostudovala jsem odpovědi týkající se zatřídění FVE na stavební a technologickou část, a nikde jsem nenašla přesnou odpověď, jak se bude zatřiďovat hliníková konstrukce pro FVE, která ale není pevně připojena k budově, jelikož ji na ploché střeše přidržují betonové kvádry, do střechy vrtáno nebylo. Dále by dle informací zde uvedených kabeláž do stavby zabudovaná měla být součástí stavby, zároveň ale rozvaděče jsou součástí technologické části? Jak se v tom správně zorientovat a zatřídit?

Zpevnili jsme skladovací plochu z betonových panelů v hodnotě 500 000 Kč. Podkladem je asfaltový recyklát a písek. K tomu jsou na faktuře vyúčtované související práce jako je: odstranění betonových ploch, odvoz materiálu, zhutnění pláně, betonáže mezi panely... Jde o náklady nebo dlouhodobý majetek? Zpevnili jsme skladovací plochu pouze z asfaltového recyklátu a před tím rozrušili poklad rypadlem, odstranili zeminu a podklad hutnili válcem v celkové hodnotě 200 000 Kč. Jde o náklady nebo dlouhodobý majetek? Oba případy nejsme schopni doložit fotodokumentací před zásahem, máme jenom fotografie po provedení. Proto nemůžeme spolehlivě prokázat náklady na opravy.

Jak správně uplatňovat skutečné výdaje místo výdajů procentem? Nepodnikatel-fyzická osoba pronajímá svůj byt, příjmy z toho zdaňuje dle § 9 ZDP a doposud uplatňovala výdaje procentem. Nejedná se o novostavbu, proto si v rámci SVJ odhlasovali vyšší platby dlouhodobých záloh („fond oprav“). Pokud by FO přešla na skutečné výdaje, za jakých podmínek by mohla uplatnit do výdajů tyto platby? Četla jsem k tomu vyjádření v pokynu D-59 (k § 9 odst. 3 bod 2), ale není mi jasné, jak to uvést do praxe, např. jak rozlišit platby na opravy od plateb na technické zhodnocení a jaký k tomu mít relevantní podklad, aby to bylo prokazatelné. 

Fyzická osoba provedla opravu rodinného domu před zahájením podnájmu. Dům má osoba bezúplatně vypůjčen od matky, a dům tedy podnajímá. Opravy přesahují částku 700 000 Kč. Může tuto částku uvést jako skutečné výdaje, i když podnájem začal až po dokončení všech oprav? Opravy byly nutné k přípravě domu na podnájem. Je opravdu možné nahlížet na provedenou činnost jako na opravu a ne jako technické zhodnocení? Jednalo se zejména o opravu odpadlého podbití, popraskaných a opadaných vstupních schodů a terasy. Pokud by bylo nutné nahlížet na provedené opravy jako na technické zhodnocení, je možné ho také použít jako skutečné náklady?

Zažádali jsme o připojení odběrného místa k distribuční soustavě. Platíme podíl nákladů spojených s připojením a se zajištěním příkonu. Protože částka je nad 40 000 Kč zajímá mě, zda se jedná o službu, nebo o investici. Pokud by se jednalo o investiční výdaje, bude se odepisovat společně s budovou nebo samostatně?

Pronajímatel odpisuje budovu v odpisové skupině 5 zrychleně. Na této budově je nájemcem provedeno se souhlasem pronajímatele TZ, které nájemce zatřídí do 5 odpisové skupiny a odepisuje rovnoměrně. V následujícím roce provede nájemce další TZ na této najaté budově, také se souhlasem pronajímatele, ale toto TZ zahrnuté též do odpisové skupiny 5, chce odepisovat zrychleně. Je možné používat různé způsoby odpisování u stejného majetku? Je možné, aby pronajímatel a nájemce používal odlišný způsob odepisování? 

1. Jak vyřadit majetek, když není zlikvidován ve sběrném dvoře, ale ponechán ve skladu na náhradní díly? Likvidační komise by potvrdila protokol o vyřazení DHM. 2. Budeme pořizovat na stojany PHM zařízení teplotní korekce. Uvažuji správně, když bude zařízení v hodnotě do 80 000, tak na 511 a pakliže přesáhne tuto hodnotu, tak zařadím jako technické zhodnocení majetku? 3. Pokud pořídím nový stojan PHM a zařadím do používání 1. 9. 2024 a zařízení teplotní korekce dokoupím následně 1. 10. 2024, je to technické zhodnocení, nebo ještě navýším vstupní cenu? 

V návaznosti na první díl, kde jsme definovali pojmy technické zhodnocení a oprava, se v dnešním díle pustíme do účetní a daňové teorie, která bude doplněna o konkrétní příklady a situace. Technické zhodnocení představuje úpravy na majetku, které zlepšují jeho parametry a převyšují stanovenou cenovou hranici, kterou účetní jednotka sama určí ve své vnitropodnikové směrnici. Malé technické zhodnocení, které nepřekročí cenovou hranici, se účtuje přímo do nákladů, zatímco velké technické zhodnocení zvyšuje vstupní cenu majetku a zahrnuje se do odpisů. Opravy majetku se účtují jako náklad v období, kdy byly provedeny, a neovlivňují vstupní cenu majetku ani jeho odpisy. Od roku 2021 se technické zhodnocení dlouhodobého nehmotného majetku odpisuje účetně, a hodnota účetního odpisu se uplatní jako daňový náklad. Hranice mezi opravou a technickým zhodnocením může být nejasná a jejich správné rozlišení je klíčové pro správné účetní a daňové zaúčtování.

Firma, plátce DPH, zakoupila od neplátce DPH nemovitost, která slouží jak pro výdělečnou činnost (80%), tak pro bydlení jednatele (20 %). V letošním roce byla provedena částečná rekonstrukce nemovitosti, která bude pokračovat i příští rok a až příští rok také proběhne kolaudace a zařazení TZ do majetku. Jakým způsobem se v letošním roce vypořádá DPH z přijatých faktur za rekonstrukci (jsou v PDP)?

Developerská společnost v současné době dokončuje poslední etapu výstavby určené pro pronájem prostor k podnikatelských účelům. V rámci výstavby objednala od dodavatele geotermální vrty pro tepelné čerpadlo do země pro účely rozvodu tepla, chladu do prostor. Náklady na tepelné čerpadlo vč. těchto vrtných prací bude společnost přeúčtovávat na společnost, která toto zařízení bude vlastnit a přeúčtovávat nám teplo a chlad do prostor. My poskytneme „pouze“ prostory k pronájmu, kde toto zařízení bude umístěno. Jak účtovat o těchto nákladech, které budou posléze přeúčtovány?

Společnost s r. o. si chce pronajmout komerční prostory (jedna velká místnost) a postavit v v ní příčky ze sádrokartónů. Cena za materiál a práce je odhadována na 200 000 Kč. 1) Jak postupovat z účetního a daňového hlediska? (Mít ve smlouvě uvedený souhlas vlastníka, že je možné odpis TZ nájemcem. Zmíněný prostor bude nejspíš ve stejné odpisové skupině, jako NV (5. odpisová skupina). 2) Jak se řeší odpisování TZ v případě ukončení nájmu?

V tomto krátkém článku se dozvíme, co je technické zhodnocení, jak ho můžeme rozeznat od běžných výdajů na opravy, jakým způsobem se technické zhodnocení odepisuje a účtuje, a kdo ho může odepisovat.

Dosavadní nájemce ukončil nájemní smlouvu (úpravy nebytových prostor provedl pronajímatel na vlastní náklady a neodstranili se pro případné využití u nového nájemce), novému nájemci se provádějí nové úpravy podle jeho představ tzn. něco se odstraňuje, něco se ponechává v daném prostoru (opět tyto úpravy půjdou jako technické zhodnocení do majetku pronajímatele). Jsou náklady na odstranění stávajících úprav technickým zhodnocením v rámci fit outu nového nájemce např. demontáž dosavadních minerálních podhledů v daném prostoru?

Firma má najatý areál od pronajímatele FO - skladovou halu včetně plochy kolem, která slouží jako příslušenství haly - tj. parkoviště, odkládací plocha na materiál, příjezd pro nákladní vozidla a logistiku haly. Firma se rozhodla zpevněnou plochu (asfalt, beton) generálně za svoje náklady opravit (Souhlas pronajímatele bude mít). Bude to probíhat tak, že stavební dodavatel kompletně strhne starý poškozený asfalt, srovná povrch a natáhne novou vrstvu asfaltu či betonu (investice za víc než 1 mil. Kč). Přemýšlíme jak to kategorizovat - jestli se jedná o nový majetek na najatém areálu nebo technické zhodnocení staré zpevněné plochy nebo oprava. FO, která je pronajímatelem tohoto areálu neeviduje žádnou majetkovou kartu původní zpevněné plochy. I přes to si myslíme, že nový majetek (stavba) na najatém areálu to není, protože již v areálu zpevněná asfaltová plocha vždy byla, tak se přikláníme k technickému zhodnocení zpevněné plochy (odpis v 5. odpisové skupině) NEBO opravě. Pokud by došlo k technickému zhodnocení najatého majetku, tak by se odpisovalo v 5. odpisové skupině a potřebovali bychom souhlas s provedením a odepisováním TZ od pronajímatele? Uvažujeme správně, že se může jednat o opravu nebo TZ najatého majetku? Kde může být hranice mezi opravou a technickým zhodnocením v tomto případě? Co je třeba splnit, aby to bylo opravou?