Zákon o daních z příjmů uvádí tři možné varianty zdanění příjmů fyzické osoby dosažených z pronájmu hmotného majetku (movité a nemovité věci). Jedná se o zdanění jako příjem ze samostatné činnosti podle § 7 zákona č. 586/1992 Sb. , o daních z příjmů (dále jen „ZDP “), zdanění jako příjem z nájmu podle § 9 ZDP a zdanění jako ostatní příjem dle § 10 ZDP . V textu se především zaměříme na rozdíly ve zdanění příjmů z nájmu dle § 7 a 9 ZDP . Rovněž si ukážeme rozdíly ve zdanění příjmů z nájmu a příjmů poskytovatelů ubytovacích služeb dle § 7 ZDP v souvislosti s informací GFŘ účinnou od 1. 1. 2023.
Zdanění příjmů z pronájmu hmotného majetku
Ing.
Ivan
Macháček
Vymezení nájmu v občanském zákoníku
Právní řešení nájmu je obsaženo v § 2201–2331 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „ObčZ“).
Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.
Nezbytnou náležitostí nájmu je jeho úplatnost; pokud by se jednalo o bezúplatné užívání, pak nejde o nájem, ale o výprosu. Souhlasí-li pronajímatel, může nájemce dle § 2215 odst. 1 ObčZ zřídit třetí osobě k věci užívací právo (podnájem);
byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu.Z § 2207 odst. 1 ObčZ vyplývá, že nájemce
po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci
, ledaže se k ní zavázal pronajímatel. Ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel
, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce. Výčet běžné údržby a drobných oprav, které má v bytě hradit nájemce, stanoví Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.
V § 2235 až 2301 ObčZ jsou uvedena zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu.
Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení
. Je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se ustanovení o nájmu bytu přiměřeně. Ustanovení § 2254 ObčZ stanoví, že ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu
, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si
pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu
, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného
. Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Nájem prostoru sloužícího k podnikání je řešen v § 2302 až 2320 ObčZ.
Jedná se o nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen. Nájemce nemá právo provozovat jinou činnost nebo změnit způsob či podmínky jejího výkonu, než jak to vyplývá z účelu nájmu nebo z jiného ujednání stran, anebo z toho, co bylo možné důvodně očekávat při uzavření smlouvy, pokud by tato změna působila zhoršení poměrů v nemovité věci nebo by nad přiměřenou míru poškozovala pronajímatele nebo ostatní uživatele nemovité věci. Nájemce může nemovitou věc, kde se nalézá prostor sloužící podnikání, opatřit se souhlasem pronajímatele v přiměřeném rozsahu štíty, návěstími a podobnými znameními; pronajímatel může souhlas odmítnout, má-li pro to vážný důvod. Požádal-li nájemce o udělení souhlasu v písemné formě a nevyjádří-li se pronajímatel do jednoho měsíce, považuje se souhlas pronajímatele za daný. Nájemce může s předchozím souhlasem pronajímatele převést nájem v souvislosti s převodem podnikatelské činnosti, jíž prostor slouží
; souhlas pronajímatele i smlouva o převodu nájmu vyžadují písemnou formu. Podnikatelský pronájem věcí movitých
je předmětem § 2316 až 2320 ObčZ. Nájemní smlouvou se pronajímatel, který je podnikatelem a jehož podnikání spočívá v pronajímání věcí, zavazuje přenechat nájemci na určitou dobu užívání movité věci a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Ustanovení § 2321 až 2325 ObčZ se pak zabývá nájmem dopravního prostředku.
V ustanoveních § 2326 až 2331 ObčZ nalezneme řešení ubytování.
Smlouvou o ubytování (o přechodném nájmu)
se ubytovatel zavazuje posk