České pojmenování není tak výstižné jako slovenské – nehnuťelnosť, nebo anglické – immovable assets. „Nemovitost“ méně zjevně vyjadřuje stěžejní charakteristiku těchto věcí hmotné, dokonce velmi hmotné povahy – že je nelze přemisťovat, pomineme-li zázraky moderní techniky umožňující přesouvání kostelů nebo nechtěně přemístění staveb povodní, vichřicí… Protože si hotovou nemovitost – přesněji nemovitou věc – nelze jednoduše koupit v obchodě a odnést na svůj pozemek a současně bývají velmi drahé, jsou přímo předurčeny k nájmu. To je právní institut umožňující nemovitou věc, nebo jen její vymezenou část, využívat pro potřeby osobě, která ji nevlastní (nájemci), a to za poměrně malý peníz (nájemné) ve srovnání s její tržní hodnotou. Je nasnadě, že s nájmem nemovitostí je spojena pestrá paleta účetních i daňových témat, na která proto spíše jen mrkneme…
Nájem nemovité věci
Ing.
Martin
Děrgel
Nájem nemovité věci ekonomicky
Pro podnikání nebo soukromé účely je v praxi velmi často využíván nejen vlastní majetek, ale i věci jiných osob. Nebylo by ostatně rozumné, aby si malá stavební firma kupovala bagr, který využije jen párkrát do roka. Stejně tak si kvůli týdenní opravě auta hned neběžíme koupit druhé, aneb lidově „Nač kupovat krávu, když potřebuji litr mléka“.
Aby nešlo o neoprávněné užívání cizí věci
, musí mít k tomu její dočasný uživatel nějaký legální právní důvod, typicky smlouvu s vlastníkem, přičemž
nejčastěji smlouvu nájemní
. Jak bylo předesláno, toto řešení dočasného využívání věci nevlastníkem je v praxi typické především u nemovitých věcí – pozemků, bytů, nebytových prostor, staveb atd. K tomu se v časech vyšší inflace, kterou zažíváme, přidává zkušenost, že hodnota nemovitostí (hlavně udržovaných a na dobré adrese) časem neklesá a chrání bohatství jejího vlastníka obvykle více než jiné druhy finančních a dalších investic, navíc i bezpečněji. Což nebývale zvýšilo zájem o tzv. investiční byty, kdy si nepodnikající občané za uspořené peníze a často i na dluh (hypotéku) kupují byty a domy za účelem jejich zhodnocení právě formou nájmu. Ovšem nic není zcela bez problémů, nebývá totiž snadné najít solidního nájemce, natož se zbavit neplatiče, přičemž také s prázdnou nemovitostí je nemálo starostí a výdajů…Podnikatel by měl vždy předem uvážit a zhruba
spočítat, jestli se mu vyplatí určitou věc dlouhodobé spotřeby – v našem případě nemovitou – pořídit do vlastnictví
(koupit za hotové či úvěr, na splátky, finanční leasing), nebo bude efektivnější si ji pouze podle potřeby dočasně najmout. Výhodou koupě je, že se podnikatel stává ihned vlastníkem, a tedy jejím jediným pánem. Naproti tomu to ale vyžaduje značnou sumu peněz nebo dlouhodobé zadlužení, které skrze úročení dále tuto variantu prodražuje. Naopak
výhodou nájmu je, že si daná věc může „na sebe vydělat“
, nájemné totiž z podstaty musí být bohatě kryto provozními výnosy z jejího využívání, čímž odpadá problém se zadlužením. Pro ilustraci příklad nájmu kanceláře (představované kostičkou) na pět časových období s nájemným a 20 jednotek placeným předem, tedy vždy na počátku příslušného období.
Nájem nemovité věci právně
Nový občanský zákoník – zákon č. 89/2012 Sb., nyní již ve znění devíti novel (dále také „
“) – přinesl od roku 2014 řadu změn napříč celým naším právním řádem, pročež se hovoří o rekodifikaci soukromého práva. Nás hlavně zajímá, že navázal na evropskou tradici, která u nás platila před rokem 1950, a rozštěpil pojetí nájmu na dva typy. Prvním je „nájem“, ale v novém pojetí pouhého práva užívání cizí věci, druhým je „pacht“ umožňující cizí věc nejen pasivně užívat, ale i požívat, tj. brát z ní užitky, plody a výnosy (zisky) a tyto spotřebovávat. Když budeme chtít na cizí louce postavit indiánský tábor, postačí její nájem, pro spásání kozou by byl nutný její pacht.
Nájem
vymezují ustanovení § 2201–2331 OZ, přičemž z hlediska systematiky spadá do širší právní kategorie „Přenechání věci k užití jinému“ (kde je mj. také pacht, úvěr a zápůjčka), která je součástí obsáhlejších „Závazků z právních jednání“, jež jsou stěžejní součástí ještě obecnějších „Relativních majetkových práv“.Nájemní smlouva se vyznačuje pěti hlavními znaky:
–
Přenesení užívacího práva z pronajímatele (vlastníka) na nájemce.
–
Pronajmout lze věc nemovitou (nebo její část) a nezuživatelnou věc movitou
(to znamená, že nejde o věc, jejíž běžné použití spočívá v jejím spotřebování, zpracování nebo zcizení).–
Dočasnost
smluvního vztahu (byť by se jednalo o nájem na dobu neurčitou).–
–
Nájemce je povinen „vrátit“ pronajímateli stejnou věc (nikoli věc jinou, byť stejného druhu).
1.
Právní úprava nájmu je rozdělena do šesti pododdílů:
2.
Obecná ustanovení,
3.
Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu,
4.
Zvláštní ustanovení o nájmu prostoru sloužícího podnikání,
5.
Zvláštní ustanovení o podnikatelském pronájmu věcí movitých,
6.
Zvláštní ustanovení o nájmu dopravního prostředku,
7.
Ubytování (poznámka: dle občanského práva patří ubytování mezi nájmy, nikoli daňově).
Z obsáhlé právní úpravy OZ, kterou si mohou smluvní strany dle chuti upravit, jen stručně vybíráme.
Pronajímatel je povinen udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit
sjednanému užívání, z čehož mj. plyne, že je zavázán k případným opravám, které tomuto užívání brání. Naopak
úkolem nájemce je provádět běžnou údrž