Na daních zajímá lidi obvykle nejvíce pouze to, jak se jim vyhnout. U daní z příjmů placených přímo poplatníky – příjemci předmětu zdanění – je patrně nejčastější strategií jejich nepřiznání, a tedy zneviditelnění zdaňovaných příjmů. I když pomineme „drobnost“, že to není legální, pak ve vztahu k našemu předmětu zájmu (prodej pozemku, stavby či jiné nemovité věci) to dost dobře ani nelze utajit. Správce daně totiž má volný přístup do katastru nemovitostí, kde je takovýto převod velmi dobře patrný – a na prověření případného opomenutí zdanit příslušný příjem má berňák obecně čas nejméně tři roky. Daleko bezpečnějším způsobem je vyhnout se zdanění zcela legální cestou – prostřednictvím splnění podmínek pro osvobození těchto příjmů od daně. V této oblasti došlo od roku 2021 k několika významným změnám, které v různých dílčích aspektech tuto možnost jak znevýhodnily, tak ale i zvýhodnily.
Změny v osvobození příjmů lidí z prodeje nemovitých věcí
Ing.
Martin
Děrgel
Jak nezdanit příjem z prodeje nemovité věci
Daň z příjmů je velmi dotěrná, jen málokterý druh příjmu je mimo její záběr. V zájmu udržení široké palety veřejných služeb snášíme nutné zlo zdanění mezd a zisků z podnikání. Daleko hůře se ale ztotožňujeme se zdaněním příjmů odvozených od takto již zdaněných výdělků – třeba když si vlastním spořením či úvěrem dopomůžeme k bytu nebo rodinnému domku, který ale po přírůstku do rodiny anebo kvůli stěhování za prací prodáme. Proč pak zdaňovat prodej objektu bydlení, na který jsme si vydělali z již zdaněného příjmu? Naštěstí zákonodárci jsou (byli) také obyčejní lidé, kteří prodávají své byty a domy, proto osobně vnímají toto v podstatě dvojí zdanění. Díky tomu
většina příjmů fyzických osob z prodeje „střechy nad hlavou“ sice je předmětem daně z příjmů, ovšem za poměrně vstřícných podmínek je od ní osvobozena
, takže příjem nebude zdaněn. Hlavním důvodem je, že prodávající tento příjem obvykle obratem využije k financování nového objektu bydlení, což by přirozeně zdanění těchto příjmů komplikovalo a brzdilo již tak nízkou sociální i pracovní mobilitu v Česku.Ovšem zdaleka ne v každé prodávané nemovité věci prodávající bydlel, a tedy nedochází k sociálně velmi citlivému prodeji střechy nad hlavou. Mnohdy jde např. o rekreační objekt, pole, louku, pronajímaný byt, domek zděděný po rodičích, který chce obratem zpeněžit, v případě podnikatelů také o nejrůznější komerční obchodně využívané nemovité věci atp. Je nasnadě, že důvody pro osvobození příjmů z prodeje od daně v těchto případech již nejsou tak naléhavé. Osvobození nicméně najdeme i zde, přičemž stěžejní podmínkou je délka vlastnictví.
Dále se podrobněji podíváme na oba tyto hlavní typy osvobození příjmů lidí z prodeje nemovitých věcí od daně. Pro přehlednost a snazší vyjadřování budeme o prvním typu prodávaných nemovitých věcí hovořit jako o „
objektech bydlení
“ a o tom druhém jako o „jiných nemovitých věcech
“. Nejedná se sice o jediné dva možné důvody pro legální nezdanění příjmů z prodeje nemovitých věcí, rozhodně jsou ale v praxi zcela dominantní. Proto jsou plně po právu na čestném prvním a druhém místě úplatných příjmů osvobozených od daně v § 4 odst. 1 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „“).Technicky vzato může být příjem
de facto
z prodeje nemovité věci nezdaněn z řady dalších důvodů: například u zemědělské usedlosti v rámci převodu zemědělského podnikání na mladší potomky vynětím ze zdanění v souladu s § 3 odst. 4 písm. f) ZDP, nebo pokud je zdanitelný příjem stejný anebo nižší než daňově uplatnitelné související výdaje. Právně náročnější úniky z daňového chomoutu vám na požádání vymyslí asi každá právní kancelář, a to v závislosti na tom, jak moc o to stojíte a kolik jste ochotni za více či méně spletitou kulišárnu zaplatit právníkům (namísto státu). Z těch snazších konstrukcí můžeme zmínit populární vložení nemovité věci do obchodní společnosti, jejíž následný prodej (podílů, akcií) je od daně osvobozen za mírnějších podmínek.Shrnutí změn v osvobození příjmů od roku 2021
172. novelou ZDP byl – s účinností od 1. 1. 2021 –
zákon č. 386/2020 Sb., kterým se zrušuje zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů, a mění a zrušují další související právní předpisy
(dále jen „Novela
“). Hlavním posláním bylo zrušení daně z nabytí nemovitých věcí (erár mínus 14 miliard Kč ročně), ale k tomuto „cukru“ zákonodárci přidali i „bič“ – zhoršení daňových podmínek poplatníků daně z příjmů fyzických osob, které se týkají se pořízení a prodeje nemovitých věcí. Novelizace ZDP má 16 změnových bodů (část druhá, článe