Nájem

Developerská společnost pronajímající nebytové prostory nakoupila volně stojící nábytek (židle, stoly), který chce využít pro budoucí pronájem nájemníkům v rámci jejich pronajatých kanceláří - jak účtovat nákup tohoto nábytku pokud by cena byla pod 80 tis. Kč - jako soubor motivého drobného dlouhodobého majetku na účet 022? Doba odpisování tohoto souboru je stanovena dle směrnice na 3 roky (účetně odpisujeme stejně jako daňově). Pronájem těchto movitých věcí je vždy s DPH, i když pronajímáme neplátci - nedáváme osvobozené plnění? Když ze souboru vyřadíme jednu židli kvůli tomu, že se zničí (např. po 1 roce užívání) a vyřadí se likvidací - jak spočítám odpis, zůstatkovou cenu vyřazené dílčí věci z daného souboru?

Společnost zajišťuje pro vlastníka budovy, která je určená k pronájmu nebytových prostor, správce této budovy. Kromě hlavní činnosti tedy správy této budovy, zajišťuje přímo pro nájemce této budovy "drobné" práce údržby prostřednictvím svým zaměstnanců. Práce údržby zahrnuje drobné opravy v nájemních prostorách (např. oprava pisoáru, pověšení obrazů na zeď, výměny zářivek apod. - různé práce, které spadají do režimu přenosu i ne. Fakturace na zákazníka probíhá buď prostřednictvím jednorázových objednávek a k datu uskutečnění práce se vyfakturuje nebo jde o pravidelné měsíční práce a DUZP je poslední den měsíce. Z pohledu DPH pokud na faktuře jsou práce spadající do režimu přenosu i ne - jaký režim dávat na fakturu? Standartně dáváme přenos, pokud souhlasí druhá strana a alespoň jedna z činností patří do režimu přenosu? Služby správce si myslíme, že to nejsou - společnost vykonává správu pro pronajímatele budovy nikoli pro jeho nájemce.

S.r.o., plátce DPH, vystavuje faktury za "členství Coworking". Prostory jsou v Praze. Jaký vliv má tento předmět fakturace na DPH? a) při fakturaci plátci DPH s českým DIČ b) při fakturaci slovenské firmě - neplátci DPH c) při fakturaci českému neplátci DPH?

Jak správně účetně a daňově vyřešit situaci, kdy ve výrobním areálu sídlí více firem a jedna z nich se bude rozšiřovat a zvětšovat budovu. To způsobí, že k nám nebude moci zajet kamión původní bránou. Řešením by bylo vybudovat novou bránu místo stávajícího plotu, ta by však byla na pozemku, který vlastní jiná firma, která by bránu dovolila. Pokud by náklady na vybudování nové brány přesáhly 80 tis. Kč, což je hranice pro dlouhodobý majetek firmy, šlo by o technické zhodnocení cizího majetku nebo o nový dlouhodobý majetek? Jak dlouho by se brána daňově odepisovala? Může odepisovat firma, která bránu vybudovala z pozice uživatele a zároveň nárokovat DPH? Jakou smlouvu je třeba uzavřít? Kdyby hodnota nepřesáhla 80 tis. Kč. je možné účtovat rovnou do nákladů daného roku?

Než přistoupíme k samotné problematice DPH v souvislosti s nájmem nemovitostí, je vhodné uvést, že pro účely zákona o DPH se pod pojmem „nájem“ rozumí také podnájem, pacht a podpacht. Nájmem se rozumí také zřízení, trvání nebo zánik věcného břemene zřízeného k nemovité věci, pokud jsou naplněny znaky nájmu, viz § 4 odst. 4 písm. g) zákona o DPH. V důsledku se proto osvobození nájmu nemovitosti od DPH vztahuje také na situace, kdy je nemovitost poskytnuta třetí osobě do podnájmu, pachtu nebo podpachtu.

Fyzická osoba plátce DPH má v obchodním majetku nemovitost. Tuto nemovitost pronajímá s. r. o, ve které je společnicí a jednatelkou podnikatelova manželka. S. r. o. v této nemovitosti provozuje restauraci a platí nájem ve výši obvyklé podnikatelovi (manželovi). Nyní podnikatel vyjme nemovitost z obchodního majetku a převede nemovitost na manželku (společnici a jednatelce uvedeného s. r. o.), která bude jediným vlastníkem nemovitosti. Bude muset manželka jako nepodnikající fyzická osoba (příjmy má pouze jako zaměstnanec svého s. r. o.) pronajímat nemovitost pro provozování hospody své s. r. o.? Pokud ano, tak podle § 9 zákona daně z příjmů a případný pronájem také v ceně obvyklé?

OSVČ, plátce DPH, provozuje maloobchod a velkoobchod. Koupil bytový dům jako fyzická osoba, nezařadil do podnikání. Dům se bude opravovat a cca za dva 2 roky chce bytové jednotky v tomto domě pronajímat k bydlení. Jaké všechny výdaje může použít do skutečných nákladů, lze např. nákup materiálu na opravu a rekonstrukci (okna, podlahy, střecha atd.)? Může uplatnit tyto výdaje až v přiznání za dva roky, kdy začne mít příjem z pronájmu? Ovlivní tento pronájem skutečnost, že je jako živnostník plátce DPH? 

Pan Jakub Dlouhý je vlastníkem nebytových prostor, které pronajímá. Novým nájemcem má být akciová společnost ABC a. s., která panu Dlouhému předložila svůj návrh nájemní smlouvy. Pan Dlouhý z obchodního rejstříku zjistil, že předsedou představenstva je Ing. Josef Novák, místopředsedou Ing. Jan Nováček. Podepisování za společnost dle OR se děje tak, že k firmě společnosti předseda nebo místopředseda připojí svůj podpis s uvedením funkce. Na předloženém návrhu smlouvy je uveden pan Jakub Dlouhý, adresa a další údaje, dále jako „pronajímatel“. Akciová společnost je označena jako ABC a. s., uvedeno sídlo, IČ, zastoupená Ing. Josefem Novákem, dále „nájemce“. Není uvedena funkce osoby, která zastupuje společnost. Smlouva dle sdělení pracovníka a. s. bude smlouva podepsaná tak, že smlouvu podepíše pan Jakub Dlouhý jako „pronajímatel“, ABC a. s. dá následně razítko jako „nájemce“ a podepíše pan Ing. Josef Novák. Jeho funkce uvedená nikde nebude, ani u jeho podpisu, prý to není potřeba, stačí jen razítko společnosti. Pan Dlouhý pana Nováka nezná, smlouva nemá být podepsaná při jeho osobním jednání s panem Novákem. Opravdu nevadí, že u osoby, která jedná za společnost, není označení pana Josefa Nováka jako předsedy představenstva a ani u jeho podpisu není uvedená jeho funkce předsedy představenstva, jak je to uvedené v obchodním rejstříku?

Jako FO, která není OSVČ mám pronajatý rodinný dům, kde jsou dva byty a jeden nebytový prostor. Tento dům mám pronajat za 50 000 Kč měsíčně. Tento dům dále podnajímám. Jeden byt za 20 000 Kč, druhý za 15 000 Kč a nebytový prostor za 45 000 Kč. Nebytový prostor pronajímám mému vlastní s. r. o. a jedná se o cenu obvyklou. Mohu oproti celkovému příjmu 80 000 Kč uplatnit náklady 50 000 Kč, které platím za pronájem a další náklady jakou auto apod., případně alespoň paušální výdaje 30 %? A mohu podnájem danit v § 9 ZDP, nebo jestliže nevlastním danou nemovitost, tak to musím danit v jiném paragrafu?

Jak je to s uznatelností nákladů při výpočtu daně z pronájmu bytové jednotky? V roce 2023 zaplaceno v rámci předpisu měsíčních plateb za správu domu a pozemku za bytovou jednotku v rámci SVJ celkem 17 722 Kč. Částka zahrnuje dlouhodobé zálohy na opravy, platbu za správu, platbu za účetnictví a havarijní službu. V roce 2023 bylo provedeno zateplení části domu částkou 975 984 Kč, na které si společenství vlastníků vzalo úvěr. Je možné částku 17 722 Kč považovat rovnou za uznatelný náklad? Nebo musím postupovat tak, že zvýším vstupní cenu bytové jednotky o podíl na zateplení (107 341 Kč) a zvýšit hodnotu odpisů o 3,4% × 107 341 Kč = 3 650 Kč? Dále v případě navýšení odpisů předpokládám nutnost každoročního krácení odvedených peněz za správu domu a pozemku o tuto částku, tj. 17 722 Kč - 3 650 Kč = 14 072 Kč. Oba postupy by tak vedly ke stejným uznatelným nákladům pro výpočet daně, což se mi nezdá. 

Dcera vlastní byt který pronajímá. Může si od otce úplatně pronajmout automobil a uplatnit si do nákladů paušální výdaj 4000 Kč měsíčně v souvislosti s příjmy z nájmu bytu? Jak bude nájemné zdaňovat otec - dle § 9 nebo § 10 zákona o dani z příjmů? 

Řešíme otázku, jak nejlépe právně ošetřit problém společného vlastnictví v případě nemovitosti. Rodinný dům je 1/2 jednoho člověka a 1/2 druhé člověka, přičemž pozemek, na kterém nemovitost stojí, patří jen jednomu. Dům má jedno číslo popisné a na stavebním odboru je zkolaudován s dvěma bytovými jednotkami. Je v ČR možné, popřípadě jakým způsobem, aby oba vlastníci mohli vlastnit jednu bytovou jednotku a tu svoji vlastní polovinu nedělit jako dům děleno 2, ale dům děleno 2 bytové jednotky s vlastními vchody? Otázka spočívá hlavně v budoucí dohodě o nákladech na opravy, protože střecha je společná a společných nákladů je tam více, například voda není z veřejného vodovodu, ale z vlastní studny, která však patří pouze jednomu vlastníkovi - tomu, na jehož pozemku dům stojí. Je možné toto řešit "pouhým" zápisem u notáře ve formě dohody obou vlastníků, že trvají na tom, že dům bude navždy rozdělen takto a v případě prodeje se bude prodávat na bytové jednotky, přičemž každá musí mít svůj odhad a kupní cena pak náleží právě tomu z nich? Popřípadě jeden by v budoucnu rád nemovitost pronajímal, jak by pak měl řešit pronájem, když by nepronajímal celý dům, ale jenom ten svůj byt. 

Na přenechání technického zhodnocení nájemcem pronajímateli za úplatu při ukončení nájmu nemovité věci se neuplatní režim přenesení daňové povinnosti.

OSVČ, vedoucí daňovou evidenci, neplátce DPH od 1. 1. 2024 přechází na právní formu s. r. o. (elektroinstalace), kde bude jednatelem, který bude pobírat měsíční odměnu, která bude jeho hlavním zdrojem příjmů (z pohledu daňového a v rámci pojistného na něj bude nahlíženo jakožto na zaměstnance), dále si jednou ročně vyplatí odměnu z výplaty podílu na zisku (za elektroinstalace). V dosavadním obchodním majetku OSVČ má zahrnuto vozidlo, které půjde posledním rokem (2024) daňově odepisovat. Dále za vozidlo tento podnikatel v současnosti uplatňuje krácený paušální výdaj na dopravu (dále jen „paušál“), neboť vozidlo užívá taktéž soukromě (tj. 4 000 Kč měsíčně). Ostatní „povolené“ výdaje mimo „paušál“ uplatňuje dle skutečnosti (tj. u vozidla opravy, úpravy, náhradní díly, pojistné). Nyní uvažuje, jak nejlépe ekonomicky toto vozidlo využít v rámci své FO, ale zároveň s. r. o. Tzn. vozidlo by využíval jak pracovně pro s. r. o., tak soukromě (případně připusťme i možnost, že by vozidlo využívala pracovně pouze s. r. o.). Víme, že vozidlo může tato osoba do své s. r. o. vložit, odprodat, využít cestovních náhrad či ho své společnosti pronajímat (spojené osoby, čili za cenu obvyklou). Následně musí vhodně zkombinovat uplatnění výdajů (buď tzv. "paušálem", nebo skutečnými výdaji). Prosíme o zhodnocení všech těchto možností, popř. co doporučujete jako nejvýhodnější variantu, kterou zvolit pro s. r. o. a kterou pro OSVČ? Také prosíme o zhodnocení zákonných povinností při tom kterém způsobu, a to zvlášť jak pro s. r. o., tak pro shora zmíněnou osobu, která má prozatím vedeno vozidlo v obch. majetku (jako OSVČ).

České pojmenování není tak výstižné jako slovenské – nehnuťelnosť, nebo anglické – immovable assets. „Nemovitost“ méně zjevně vyjadřuje stěžejní charakteristiku těchto věcí hmotné, dokonce velmi hmotné povahy – že je nelze přemisťovat, pomineme-li zázraky moderní techniky umožňující přesouvání kostelů nebo nechtěně přemístění staveb povodní, vichřicí… Protože si hotovou nemovitost – přesněji nemovitou věc – nelze jednoduše koupit v obchodě a odnést na svůj pozemek a současně bývají velmi drahé, jsou přímo předurčeny k nájmu. To je právní institut umožňující nemovitou věc, nebo jen její vymezenou část, využívat pro potřeby osobě, která ji nevlastní (nájemci), a to za poměrně malý peníz (nájemné) ve srovnání s její tržní hodnotou. Je nasnadě, že s nájmem nemovitostí je spojena pestrá paleta účetních i daňových témat, na která proto spíše jen mrkneme…

Ubytovatel podepsal s krajem smlouvu o zajištění ubytovací kapacity pro pracovníky z Ukrajiny, každý měsíc tak obdrží úhradu, která je stanovena ve výši 250 Kč včetně DPH na jednu ubytovanou osobu, noc. Je ubytovatel (jako plátce) povinen odvádět z tohoto příspěvku DPH a v jaké výši?

OSVČ pronajímá přes portál booking.cz apartmán v Itálii. Je daňový rezident ČR. Příjem z pronájmu bude danit v Itálii podle místní legislativy, která krátkodobý pronájem z nemovitostí neřadí do příjmů z podnikání. Jak má k tomuto příjmu ale přistupovat v daňovém přiznání v České republice, zahrne jako celosvětový příjem a bude k němu přistupovat jako k příjmu z podnikání, dle naší legislativy, nebo příjmu podle § 9 ZDP? Stane se dnem přijetí služby od společnosti booking.cz osobou identifikovanou k dani, i když pronájem neposkytovala na IČ? 

Otec pronajímá synovi byt, který za něj platí nájem. Současně na tento byt otec platí hypotéku. Je možné, aby otec (vlastník bytu) uplatňoval tyto úroky dle § 15 odst. 3 a 4 ZDP nebo je může dát jen jako výdaj do § 9?

Společnost s r. o. (stavební firma) v rámci své činnosti realizuje první developerský projekt výstavby bytového domu – dokončení (kolaudace) v 5/2022, kdy stavba bytového domu probíhá na klíč ze strany jiné stavební firmy. Pozemky s. r. o. vlastní od roku 2016. Společnost se v rámci své stavební činnosti zaměřuje na jiný typ staveb, proto externí dodavatel. Po kolaudaci na základě prohlášení vlastníka byl bytový dům rozdělen na bytové jednotky (v 6/2022), kdy následně některé jednotky byly prodány konečným vlastníkům v režimu zdanitelných plnění a některé jednotky si s. r. o. ponechala ve svém vlastnictví a začala v 7/2022 pronajímat v režimu osvobozených plnění bez nároku na odpočet. Společnost v rámci dosavadní činnosti uskutečňovala pouze zdanitelná plnění s plným nárokem na odpočet (tj. neaplikovala krátící koeficient), krátící koeficient tak připadá poprvé do úvahy za rok 2022.Dle předběžného odhadu s ohledem na hodnotu zdanitelných plnění a hodnotu osvobozených nájmů za rok 2022 vyjde vypořádací koeficient nad 95 %, tj. společnost bude mít plný nárok na odpočet. V rámci výstavby bytového domu společnost uplatňovala plné nároky na odpočet (v dané situaci nebylo uvažováno o režimu „majetku vytvořeného vlastní činností“).Dotaz č. 1: Je nutné řešit problematiku „majetku vytvořeného vlastní činností“ dle § 13 odst. 4 písm. b) zákona o DPH i u plátce DPH, který má z roku 2021 vypořádací koeficient 100 % (= zálohový koeficient pro rok 2022) a tedy i k datu zařazení dlouhodobého majetku v 5/2021, u kterého ale připadá do úvahy za rok 2022 krácení nároku na odpočet DPH, kdy výsledný vypořádací koeficient za rok 2022 dle předběžné kalkulace vychází nad 95 % a plátce má tak plný nárok na odpočet DPH? Pokud ano, pak se stejně přiznaná výše daně bude rovnat nároku na odpočet DPH – tzn. nula s nulou. Pro s. r. o. stavbu prováděl jeden generální dodavatel na klíč, pozemek s. r. o. vlastnila od roku 2016 = tj. dle všeho naplnění části podmínek pro aplikaci režimu „majetku vytvořeného vlastní činností“ dle posledních výkladů Finanční správy a judikatury NSS (2 Afs 232/2020-70). Dotaz č. 2: Jaký vliv na nárok na odpočet DPH v rámci uvedeného projektu bude mít rozdělení bytového domu na bytové jednotky na základě prohlášení vlastníka (v 6/2022), kdy některé jednotky budou použity ke zdanitelným plněním (prodej) a některé k osvobozeným plněním bez nároku na odpočet (nájem). Tj. jak bude zohledněno použití některých jednotek k osvobozeným nájmům? Napadají mne 2 varianty, z nichž jedna má oporu v zákoně o DPH (varianta č. 1) a druhá (varianta č. 2) nikoliv. Uvedené varianty zahrnují pouze první rok zařazení dlouhodobého majetku do užívání – tj. rok 2022.1. varianta – nárok na odpočet bude řešen dle § 76 zákona o DPH, tj. v režimu krácení. V případě aplikace „majetku vytvořeného vlastní činností“ mělo být přiznáno v 5/2022 a ve stejném měsíci nárok na odpočet ve výši přiznané daně. V měsíci 12/2022 pak propočet vypořádacího koeficientu dle předběžné kalkulace vypořádací koeficient za rok 2022 bude nad 95 %, tj. plný nárok na odpočet. Uvedené tak znamená, že s ohledem na výši vypořádacího koeficientu bude mít s. r. o. plný nárok na odpočet z titulu výstavby, jelikož plátce DPH má pouze 1 krátící (vypořádací) koeficient a ten v daném případě bude nad 95 %.2. varianta – na základě rozdělení bytového domu na bytové jednotky (dle Prohlášení vlastníka) bude nutné z pohledu DPH rozdělit přijatá plnění v rámci výstavby na jednotlivé jednotky (např. dle kritéria podlahové plochy) a u jednotek pronajatých v režimu osvobození bez nároku na odpočet DPH bude nutné vrátit část uplatněného nároku na odpočet v plné výši připadající na pronajatou jednotku. Pro tuto variantu nenacházím oporu v zákoně o DPH, jelikož § 75 zákona o DPH (poměrný koeficient) se týká situace, kdy je přijaté plnění použito jak pro účely svých uskutečněných plnění, tak pro jiné účely – v našem případě tyto podmínky naplněny nejsou, jelikož oba případy představují uskutečněné plnění v rámci ekonomické činnosti (zdanitelné a osvobozené bez nároku na odpočet).

Fyzická osoba má v pronájmu nemovitost. Celou nemovitost dále podnajímá - kanceláře, obchod, ubytovna (7 pokojů). Fakturuje měsíčně jednou částkou dohromady podnájem prostor včetně režií (plyn, elektřina, voda) každé provozovně (zvlášť jednotlivé kanceláře, obchod, ubytovna). Nelze technicky energie vyúčtovávat zvlášť odděleně od podnájmu. Může to být pro podnájemce i pro tuto fyzickou osobu nějaký problém? Podnájem na ubytovnu fakturuje svému vlastnímu s.r.o., kde je jediným společníkem tato fyzická osoba. Je dodržena cena obvyklá za podnájem. Musí být ještě splněna nějaká jiná dodatečná podmínka? Fyzická osoba celkový podnájem včetně režií daní v § 9 ZDP.