Příjmy z prodeje

Klienti koupili v roce 2021 do společného jmění manželů pozemek, v témže roce čerpali hypoteční úvěr 5,6 mil. Kč a postavili dům, před dokončením a kolaudací domu-stavby, došlo v roce 2024 k prodeji pozemku s rozestavěným domem za 10 mil. Kč (nesplacenou část hypotéky na dům ve výši 5,2 mil. Kč převzal kupující), 4,8 mil. Kč bylo vyplaceno manželům. Po vkladu kupní smlouvy na katastr nemovitostí došlo k rozvodu. Vvelká část prací na domě byla provedena svépomocí. Jak bude vypadat zdanění prodeje, podmínky pro osvobození nejsou splněny, musí se danit v rámci SJM a jaká bude částka ke zdanění? 

FO nepodnikatel vlastní více jak 20 let pozemek. Na pozemku se rozhodla vystavět bytový dům, původně pro pronájem, nakonec si to rozmyslela a rozhodla se po kolaudaci, která nastane v roce 2025 bytový dům prodat. Jsou dvě varianty prodeje: a) prodej bytového domu jako celku b) rozdělení bytového domu na samostatné bytové jednotky, takto zaspat do katastru a následně prodat každou bytovou jednotku postupně zvlášt. Protože je stavba součástí pozemku, je případný prodej, vzhledem k datu pořízení samotného pozemku (datum dokončení stavby je irelevatní) osvobozen od daně z příjmů podle §4/1/b. Je to ale stejné v případě varianty b) tj rozdělením domu na jednotky? 

Právnická osoba, plátce DPH, má v evidenci majetku osobní automobil, který je zcela odepsán a při pořízení bylo uplatněno krácení na dani (20 % soukromě, 80 % služebně). Nyní, po 6 letech, společnost koupila nový osobní automobil, který byl uplatněn v celé výši. Jak nejlépe naložit se starým automobilem, který je nyní využíván pouze soukromě? A kdyby byl případně po čase prodán? Nejsem si jistá, jestli postup při vyřazení je obdobný jako u fyzické osoby. 

Prosím o daňové objasnění situace, kdy fyzická osoba vlastnící obchodní podíl tento obchodní podíl prodá (nesplňuje časový test pro osvobození prodeje) ale v rámci kupní smlouvy je domluveno, že cena za prodej obchodního podílů bude ve 3 splátkách po dobu tří let od data prodeje. Tedy obchodní podíl prodá v roce 2024, ale kupní cenu bude inkasovat postupně v roce 2024, 2025 a 2026. Jak to bude se zdaněním příjmů? Zdaní se celá kupní cena v roce prodeje, nebo v každém roce se zahrne do příjmů 1/3 - jak to pak bude v případě nákladů k těmto příjmům - taky se do daňového přiznání zahrne poměrná část nákladů? A v návaznosti na to prosím i o zodpovězení jiné modifikace stejného případu, když by obchodní podíl prodala s tzv. odloženou splatností, tedy kdyby prodej se uskutečnil v roce 2024 ale celá kupní cena by byla inkasovaná v roce 2026. Zdanila by tedy všechen příjem až tom roce, kdy fyzicky obdržela celý příjem? 

Praktický lékař podnikal do konce roku 2020 jako OSVČ. V roce 2020 pořídil osobní automobil a zařadil jej do obchodního majetku. V roce 2021 začal provozovat lékařskou praxi formou s.r.o. Jako OSVČ ukončil činnost v roce 2021, automobil vyřadil z obchodního majetku a dále jej pronajímal svému s.r.o. Příjmy z pronájmu přiznává v par.9 ZDP a pokračoval v odpisování automobilu zahájeném v roce 2020. V roce 2024 měl s vozem autonehodu. Pojišťovna vyhodnotila škodu jako „totální škodu“. Poškozené vozidlo odkoupila za 700.000 Kč a dalších 600.000 Kč vyplatila jako náhradu škody, celkem tedy 1.300.000 Kč. Domnívám se, že částka 700 tisíc za odkup vozidla bude předmětem daně z příjmů v par.10 ZDP, neboť k němu došlo do 5 let od vyřazení z OM. Částka 600 tisíc by také měla být předmětem daně z příjmů (par.10 ZDP), neboť se jedná o pojistné plnění na majetku, který slouží k nájmu. Je tento postup správný? A pokud by nájem vozu byl ukončen k 31.12.2023 a v roce 2024 již nebyl pronajímán, bylo by pojistné plnění 600 tisíc předmětem daně z příjmů?

Fyzická osoba nepodniká, má příjem jen ze závislé činnosti. Vlastní WIFI soupravu, kterou chce po 3 letech používání prodat za 380 000 Kč. Musí se tento příjem zdaňovat?

Postup při uplatnění osvobození příjmů z prodeje nemovitostí, které je podmíněné použitím získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby, změnila nedávná novela zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (dále jen „ZDP“), provedená zákonem č. 163/2024 Sb. Protože jsou různé podmínky pro osvobození příjmu z prodeje nemovitosti podle toho, o jakou nemovitost se jedná, kdy byla prodávaná nemovitost nabyta, v kterém zdaňovacím období poplatník příjem obdržel, pokusila jsem se tuto problematiku trochu shrnout. V textu dále předpokládám, že se jedná o prodej nemovitosti, která není ani nebyla v obchodním majetku.

Zůstavitel (původní) byl, od roku 1980, výlučným vlastníkem bytu. V roce 2021 zemřel a byt zdědil jeho syn. Syn zemřel v roce 2023 a byt zdědila jeho dcera. Dcera byt v roce 2024 prodala. Lze u dcery uplatnit osvobození od DPFO, dle § 4 ZDP, použitím prokazatelné doby vlastnictví původního zůstavitele (prarodiče)?

Fyzická osoba nabyla nemovitost ze závěti svého kamaráda (nebyli příbuzní, došlo k vydědění rodiny a majetek byl v závětí převeden na FO). Dědické řízení bylo ukončeno. 1) Je FO povinná za rok 2024 něco danit v daňovém přiznání fyzických osob? Oznamovací povinnost nad 5 mil. Kč vůči FÚ by se sepsala. 2) Jak by se postupovalo, pokud by nemovitost v letošním roce prodal? Lze uplatnit do nákladů např. znalecký posudek ke dni ukončení dědického řízení. Zůstavitel nemovitost držel více jak 10 let. 3) Jak by se postupovalo, pokud by FO v letošním roce nemovitost darovala svému potomkovi?

Výkon práv a povinností vyplývajících společníkovi z jeho účasti, tj. podílu ve společnosti s ručením omezeným (dále jen „s. r. o.“ nebo „společnost“), není sám o sobě výdělečnou činností. To ale neznamená, že společník, který je fyzickou osobou, nemůže ve společnosti výdělečnou činnost vykonávat a pobírat za ni příjmy, případně pobírat i jiné příjmy.

OSVČ prodala v prosinci 2023 automobil, který měla v obchodním majetku (před prodejem majetek z OM nevyřazovala). Vystavená faktura byla zaplacená až v lednu 2024. Zůstatková cena auta bude v daňové evidenci výdajem roku 2023 nebo roku 2024?

Manžel daroval manželce v roce 2021 pozemek, na kterém začali svépomocí stavět rodinný dům. V roce 2024 chtějí rozestavěný rodinný domek s pozemkem prodat. Mají faktury jen za nákup materiálu, což je velice nízká částka. Je možné dle § 10 odst. 5 použít jako výdaj cenu stanovenou ve znaleckém posudku? Nebo je to možné jen na pozemek a stavbu musí doložit skutečnými náklady/výdaji?

Soukromá školská právnická osoba (základní škola) nemá ve zřizovací listině uvedenou hospodářskou (vedlejší) činnost. Může při akcích školy (např. vánoční jarmark), kterých se zúčastní rodiče dětí, prodávat výrobky žáků? Za utržené peníze by děti pořídily materiál na další výrobky. 

Manželé byli podílovými vlastníky bytu a rodinného domu (pořízen na hypotéku, žádná nemovitost nebyla v SJM), v roce 2022 se rozvedli, byt vlastnili méně než 5 let. V rámci majetkového vyrovnání manžel přenechal manželce svůj podíl na bytě a manželka naopak podíl na rodinném domě. Bude nutné ocenit obě nemovitosti a příjem manžela ze směny uvést v daňovém přiznání? Pokud ano, je možné osvobodit tento příjem z důvodu pořízení bytové potřeby (v RD trvale bydlí)? Bude případně tato směna, respektive bezúplatný příjem z ní, důvodem pro porušení režimu paušální daně, ke které byl manžel v roce 2022 přihlášen?

Zákazník chce vystavit fakturu za zboží, které se pravděpodobně nestihne již letošní rok odeslat z našeho skladu - zboží bude teprve expedováno ze zahraničí. jedná se o zákazníka ze Slovenska. Jaké budou dopady, když k nám zboží stihne přijít od dodavatele, ale nestihne se fyzicky již letos předat přepravní společnosti a dojde pouze k vystavení faktury a vytvoření výdejky ze skladu? Bude faktura účtována na účt,u výnos příštího období? Jak to bude s DPH - bude faktura patřit do 12/2022, nebo do období 1/2023?

Jak legislativně správně může škola, příspěvková organizace, organizovat školní jarmark, jestli vůbec může? Žáci by mohli prodávat své výrobky a by se konala např. besídka pro rodiče. Co vše by měla škola mít ošetřeno a jak účtovat příjem z jarmarku?

OSVČ - plátce DPH, zakoupil v r. 2019 automobil a uplatnil si odpočet DPH. Po celou dobu užívání vozidla uplatňoval v DPFO výdaje procentem z příjmů, tzn. že neexistoval obchodní majetek. Logicky tedy vozidlo daňově neodepisoval. Vozidlo používal jen a pouze pro firemní účely. V letošním roce vyhotovil doklad o vyřazení auta z evidence hmotného majetku a převedení do osobního užívání a bezprostředně poté prodal do bazaru. Protokol o vyřazení dle našeho názoru nemusel vyhotovovat, protože obchodní majetek při tomto typu DPFO neexistuje. V měsíci přeřazení do osobního užívání podnikatel vypočetl a odvedl DPH v ceně obvyklé. Pro výpočet shora použil částku, za kterou vozidlo ve stejném měsíci prodal do bazaru. Na smlouvě o prodeji (nevystavoval fakturu) je uvedeno jeho IČ, protože toto IČ bylo uvedeno i ve VTP. K prodejní ceně nebylo DPH připočteno, neboť OSVČ předpokládal, že auto prodává již jako občan a odvod je vyřešen v interním výpočtu při vystavení protokolu o vyřazení. 1) vzhledem k chybám z neznalosti (vystavení protokolu o vyřazení z OM, uvedení IČ na smlouvě o prodeji), byl jeho postup vzhledem k DPH správný? 2) vzhledem k tomu, že vždy uplatňoval v DPFO výdaje procentem z příjmů, což způsobuje neexistenci OM, bude tento prodej osvobozen od daně z příjmu dle §4 odst. 1 písm. c)? Pokud by měl danit, může si oproti příjmu z prodeji uplatnit nějaké výdaje?

Již vícekrát se Nejvyšší správní soud zabýval problematikou § 10 odst. 1 zákona o daních z příjmů. Vždy došel k tomu, že při aplikaci tohoto ustanovení je třeba v prvé řadě zkoumat, zda při uskutečněném příjmu dochází taktéž ke zvýšení majetku daňového subjektu a jestli se jedná o příjem skutečný, nikoliv pouze zdánlivý. V následujícím článku je shrnuto několik rozsudků s touto problematikou. V nedávné době pak Nejvyšší správní soud řešil tuto problematiku v rozsudku ze dne 14. 10. 2022, čj. 2 Afs 396/2020-34 .

OSVČ podnikatel, plátce paušální daně prodá nemovitost, u které splňuje podmínky pro osvobození od daně z příjmu. Pokud prodá tuto nemovitost, může zůstat dále plátcem paušální daně?

Vlastník (FO) než prodal svoji nemovitost (konkrétně rodinný dům, garáže a přiléhající pozemky) pronajímal tuto nemovitost „spojené osobě“. Byl vypracován znalecký posudek na cenu obvyklou s tím, že kupní cena vycházela z ceny znalce ve výši 60 mil. Kč a byla ponížena o hodnotu technického zhodnocení dosavadního nájemce, který tam provedl úpravy za 27 mil. Kč. Prodávající tedy tuto nemovitost prodal za 60-27 mil. Kč, tj. 33 mil. Kč. Technické zhodnocení nájemce bude vypořádáno s novým vlastníkem po ukončení nájemní smlouvy za 5 let po koupi těchto nemovitostí. Jaká výše příjmů má být uvedena v případě prodávajícího ve formuláři „Oznámení o osvobozených příjmech“ – 60 mil. Kč nebo 33 mil. Kč?