Prodej nemovité věci

Klient prodal v roce 2023 byt ve výlučném vlastnictví a peníze z tohoto prodeje použil na nákup rodinného domu pro své bytové potřeby, příjem z prodeje bytu v Karlíně byl osvobozený, neboť finanční prostředky klient použil na obstarání vlastní bytové potřeby. Rodinný dům nabyl klient do výlučného vlastnictví, stejně tak hypotéku, z níž financovali část kupní ceny, dělal se notářský zápis o zúžení SJM. Nyní manželka klienta prodala svůj výlučný majetek a ráda by klientovi dala z prodeje nějaké peníze výměnou za spoluvlastnický podíl na rodinném domě. Banka nemá problém s bezúplatným převodem na rodinného příslušníka, tedy v tomto případě ze strany banky bez problémů. Co jsou moje dotazy: 1) Vzhledem k tomu, že jsme osvobozovali příjem z prodeje bytu z důvodu obstarání bytové potřeby, není darování spoluvlastnického podílu na nemovitosti sloužící k této bytové potřebě manželce nějaké problémy z hlediska toho osvobozeného příjmu? Nemuselo by se něco dodaňovat? Prodej za kupní cenu by na tomto asi nic nezměnil, že? 2) Pokud by manželka klienta dala klientovi darovací smlouvou jako "protihodnotu" dar odpovídající cca částce 4.000.000 Kč, tak si myslím, že jakákoliv jiná transakce od manželky ke klientovi by mohla být považována za obcházení zákona, resp. celá transakce by mohla být považována ne jako dar nemovitosti manželce a dar peněz manželovi, ale jako kupní smlouva, kdy manželka klienta si koupí od klienta spoluvlastnický podíl na nemovitosti za cenu 4.000.000 Kč. Tedy klient by podle mého z této částky 4.000.000 Kč, které by získal od manželky, měl platit daň z příjmu, protože spoluvlastnický podíl ne nemovitosti vlastní pouze rok a neuběhl mu časový test, je to tak? 

FO nepodnikatel vlastní více jak 20 let pozemek. Na pozemku se rozhodla vystavět bytový dům, původně pro pronájem, nakonec si to rozmyslela a rozhodla se po kolaudaci, která nastane v roce 2025 bytový dům prodat. Jsou dvě varianty prodeje: a) prodej bytového domu jako celku b) rozdělení bytového domu na samostatné bytové jednotky, takto zaspat do katastru a následně prodat každou bytovou jednotku postupně zvlášt. Protože je stavba součástí pozemku, je případný prodej, vzhledem k datu pořízení samotného pozemku (datum dokončení stavby je irelevatní) osvobozen od daně z příjmů podle §4/1/b. Je to ale stejné v případě varianty b) tj rozdělením domu na jednotky? 

Fyzická osoba (ne OSVČ) koupila v únoru 2023 nemovitost (starší rodinný dům), který v průběhu roku 2023 zrekonstruovala na bytový dům o třech samostatných bytových jednotkách a každou bytovou jednotku v lednu 2024 zvlášť prodala. Otázka zní, zda je správný postup zdanění příjmů z prodeje bytových jednotek, dle zák.o dani z příjmů, § 10 - Ostatní příjmy, kdy příjmem jsou příjmy za prodej tří bytů, a výdajem jsou částky související s pořízením staré nemovitosti, výdaje na projekt, provize RK, vklad do katastru, přepis nemovitosti, atd. A jak posoudit výdaje na drobné stavební nářadí, palivo do vozidla potřebného pro vyřizování na úřadech atd. Lze uplatnit výdaje související s rekonstrukcí , které jsou téměř všechny v roce 2023 a vážou se k příjmu v lednu 2024? 

Plátce DPH prodává nemovitost nabytou v r. 2020 od neplátce. Prodává neplátci. Jedná se o starý objekt kolaudovaný někdy v r. 1975. Od té doby nebyl významně rekonstruován-nebylo od té doby vydáno žádné kolaudační rozhodnutí. Od data nabytí do prodeje s.ro. investovalo do budovy malé částky na nutné opravy, které byly potřebné k udržení chodu budovy: topení, výměna oken. V celkové hodnotě v r. 2021 158 000 Kč bez DPH, v r. 2022 68 000 Kč bez DPH. Před prodejem, léto r. 2024 - byly uskutečněné opravy podlahy za cca 100 000 Kč bez DPH, ani z toho se DPH poměrem nevrací? Dále bylo v letech 2022-2024 nakoupeno vybavení: elektronika, nábytek v celkové hodnotě 300 000 Kč bez DPH (např. stará rozbitá TV se vyhodila, koupila se nová TV). Je nemovitost dle § 56 osvobozena při prodeji od DPH? Z oprav se poměrná DPH nevrací, nepřesáhly 200 000 Kč/rok. Pokud bude smlouva znít, že se prodává nemovitost včetně vybavení tak, jak „leží", příjemce přebírá, nebude se specifikovat co přesně je tam za vybavení, je toto nakoupené vybavení také osvobozeno od DPH a při prodeji se DPH nevrací, neodvádí?

Fyzická osoba koupila investiční byt v roce 2021, který pronajímá a zdaňuje dle § 9 ZDP. V letech 2021–2022 uplatňovala skutečné výdeje vč. odpisu bytu, od roku 2023 uplatňuje 30% paušální výdaje (bude uplatňovat i nadále). V případě, že by byt v budoucnu např. v roce 2027 prodala, nebude splněný 10letý časový test pro osvobození od daně z příjmů. Znamená to, že již jednou zahájené odpisy stále běží (nejsou přerušeny po dobu uplatňování paušálních výdajů) a při prodeji bude jako výdaj použita zůstatková cena majetku (tzn. pořizovací cena minus uplatněné odpisy za rok 2021–2027)? Příklad: pořizovací cena bytu v roce 2021 4 mil. Kč, prodejní cena v roce 2027 5 mil. Kč. Výpočet: 5 000 000 – (4 000 000 – 804 000 up. odpisy) = 1 804 000 Kč základ daně.

Je stejně jako při prodeji nemovitosti u fyzické osoby s dodržením časového testu 10 let od nabytí ( při nabytí po 1. 1. 2021) také pro s.r.o., která má nemovitost v majetku, nějaká podobná úleva, nebo musí být příjem z prodej nemovitosti zdaněn 21% s možností odečtení neodepsané části nemovitosti?

Fyzická osoba (nepodnikatel) koupila v 2021 pozemek za účelem výstavby rodinného domu. Výstavbu nakonec realizovat nebude a v roce 2024 pozemek prodá. K prodeji dojde v říjnu 2024 (právní účinky vkladu do KN) s tím, že kupní cena 3 mil. Kč bude rozdělena na dvě splátky. První proběhne do 7 dnů po zápisu do KN (tj. říjen či listopad 2024), druhá splátka proběhne v lednu 2025. Fyzická osoba hodlá použít získané prostředky na rekonstrukci domu získaného v dědictví a využít osvobození od daně. Lhůta pro použití prostředků podle § 4b odst. 3 písm. a) se počítá pro každou splátku samostatně? Tzn. peníze získané v roce 2024 se musí použít do konce roku 2025 a peníze získané v roce 2025 do konce roku 2026? 

Majitel nemovitosti, OSVČ, koupil pozemek před 20 lety a do tří let na něm vysadil vinohrad. Tato nemovitost je celá zahrnutá do obchodního majetku podnikatele. V příštím roce by chtěl vinohrad prodat. Bude se při prodeji tohoto pozemku s vinohradem odvádět daň z příjmů? 

Postup při uplatnění osvobození příjmů z prodeje nemovitostí, které je podmíněné použitím získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby, změnila nedávná novela zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (dále jen „ZDP“), provedená zákonem č. 163/2024 Sb. Protože jsou různé podmínky pro osvobození příjmu z prodeje nemovitosti podle toho, o jakou nemovitost se jedná, kdy byla prodávaná nemovitost nabyta, v kterém zdaňovacím období poplatník příjem obdržel, pokusila jsem se tuto problematiku trochu shrnout. V textu dále předpokládám, že se jedná o prodej nemovitosti, která není ani nebyla v obchodním majetku.

Fyzická osoba dostala v roce 2023 na základě darovací smlouvy od manžela (zúžené SJM) stavbu se 4 bytovými jednotkami, ateliérem a garážemi. Ve dvoře se potom nachází další dva ateliéry a dvě garáže, které ještě nejsou zkolaudované. Byl vypracován znalecký posudek jako příloha k oznámení o osvobozených příjmech. Na nemovitost se také splácí hypotéka, kde jsou uvedeni oba manželé. Letos došlo k prodeji dvou bytů a v roce 2025 je v plánu prodej zbývajících jednotek. Jak postupovat pro správné stanovení základu daně za rok 2024? 

Fyzická osoba, nepodnikatel, vlastní byt od května 2020. V bytě nikdy nebydlel a od počátku ho pronajímal. Pro případný příjem z prodeje se pro osvobození od daně z příjmů použije doba 5 let (4/1/b) ZDP účinný do 31. 12. 2020). FO se rozhodla byt prodat, ale s ohledem na časový tedy tak hodlá učinit až v květnu, resp. červnu 2025. V září 2024 uzavře smlouvu o smlouvě budoucí kupní, kde se mj. zaváže uzavřít kupní smlouvu na byt v červnu 2025. Mohou nastat dvě varianty: 1) při uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě inkasuje částku 1 mil. Kč (tj. v září 2024) a zbytek inkasuje až po uzavření kupní smlouvy v červnu 2025. Nebo 2) celou kupní cenu inkasuje až po uzavření kupní smlouvy v červnu 2025 (tj. do té doby neobdrží nic). Otázka je, jak vykládat omezení pro osvobození uvedené v § 4 odst. 1 písm. b) bod 3. Tzn. zda bude v 1. variantě osvobozená ta část kupní ceny inkasovaná až po uplynutí časového testu (příjem v září 2024 bude zdaněný), nebo uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí kupní nebude osvobozen ani příjem inkasovaný po uplynutí časového testu. Pro 2. variantu pak otázka, zda bude či nebude příjem od daně osvobozený. 

Fyzická osoba nabyla nemovitost ze závěti svého kamaráda (nebyli příbuzní, došlo k vydědění rodiny a majetek byl v závětí převeden na FO). Dědické řízení bylo ukončeno. 1) Je FO povinná za rok 2024 něco danit v daňovém přiznání fyzických osob? Oznamovací povinnost nad 5 mil. Kč vůči FÚ by se sepsala. 2) Jak by se postupovalo, pokud by nemovitost v letošním roce prodal? Lze uplatnit do nákladů např. znalecký posudek ke dni ukončení dědického řízení. Zůstavitel nemovitost držel více jak 10 let. 3) Jak by se postupovalo, pokud by FO v letošním roce nemovitost darovala svému potomkovi?

Plátce DPH koupil v 7/2019 nemovitost, kterou pronajímal. Nemovitost nebyla zařazena do obchodního majetku. V 9/2024 potřebuje nemovitost prodat. Máme za to, že prodej bude zatížen DPH, ale prodejní cena bez DPH je osvobozena od daně z příjmu pro splnění časového testu. Prodaná nemovitost byla prvně zkolaudována před rokem 2000. V době, kdy ji vlastnila osoba uvedená v dotazu, nebyla nemovitost technicky zhodnocena. Dodání nemovité věci při jejím pořízení v červenci 2019 bylo na straně prodávajícího bylo daní z přidané hodnoty zatíženo. Prodávající i kupující byli v roce 2019 plátci DPH, nyní je prodáváno plátcem plátci DPH.

Společnost s r. o., plátce DPH, pořídí nemovitost od fyzické osoby neplátce DPH hned po podstatné změně-přestavbě nemovitosti a rekolaudaci. V témže roce (po pořízení) nemovitost postupně rozprodá. Musí při prodeji odvést DPH na výstupu, když při pořízení nemovitosti od neplátce DPH neměla nárok na odpočet DPH na vstupu? Důležitý ale je i fakt, že koupila nemovitost od FO krátce po totální přestavbě a rekolaudaci nemovitosti a tedy pokud vím, tak lhůta pro osvobození 5 let začíná běžet nanovo. Takže z hlediska opakovaného běhu lhůty 5 let by měla DPH na výstupu odvést, protože prodej takovéto nemovitosti není osvobozen od DPH, ale je to správně, když při pořízení nárok na odpočet DPH neuplatnila (ani nemohla protože nakupovala od FO neplátce DPH)?

V článku se blíže zaměříme na podmínky osvobození příjmů z prodeje nemovitých věcí dle § 4 odst. 1 písm. a) a písm. b) ZDP s vazbou na vymezení bytových potřeb dle § 4b ZDP , přičemž si ukážeme změny týkající se plnění oznamovací povinnosti poplatníka o použití získaných peněžních prostředků na vlastní bytovou potřebu dle zákona č. 163/2024 Sb.

Syn v roce 2024 zdědí na základě dohody mezi sourozenci družstevní podíl v bytovém družstvu a ten ještě v tomto roce prodá. Bude příjem osvobozený, i když tento příjem nevyužije pro bytovou potřebu (dle jakého §), nebo ho bude muset zdanit dle § 10 odst. 1 bod 3 ZDP? 

Fyzická osoba, neplátce DPH, nepodnikatel, prodává rodinný dům v Rakousku. Dům vlastnil cca 15 let, měl ho na hypotéku. Prodej v Rakousku za něj vyřídí advokát, který uhradí všechny místní poplatky a daně. Vyplývají z této transakce nějaké povinnosti v ČR (třeba jen ohlašovací)?

Manžel daroval manželce v roce 2021 pozemek, na kterém začali svépomocí stavět rodinný dům. V roce 2024 chtějí rozestavěný rodinný domek s pozemkem prodat. Mají faktury jen za nákup materiálu, což je velice nízká částka. Je možné dle § 10 odst. 5 ZDP použít jako výdaj cenu stanovenou ve znaleckém posudku, nebo je to možné jen na pozemek a stavbu musí doložit skutečnými náklady/výdaji? Manželé mají zúžené společné jmění manželů.

Společnost s r. o., plátce DPH, pořídila v roce 2024 bytovou jednotku. Uplatnila si DPH na vstupu a nyní bude byt 6 let pronajímat. Po 6 letech chce byt prodat. Pronájem bytu bude osvobozen od DPH a tudíž se bude muset udělat oprava odpočtu DPH na vstupu a poměrnou část vrátit? Prodej bytu bude podléhat zdanění DPH? Nebo bude osvobozen od DPH, jelikož uplyne více něž 5 let od kolaudace? Bude to mít vliv na uplatněnou DPH při nákupu? 

OSVČ, plátce DPH, poskytuje ubytování v rekreačních chatách, vede daňovou evidenci. Nyní na svou FO koupil jiný komplex chatek, který nezahrne do obchodního majetku, ale nemá v úmyslu si ho nechat k soukromým účelům, nýbrž chatky opraví a rozprodá vícero kupujícím. Je možné tyto prodeje uskutečnit pod § 10 zákona o daních z příjmů? K příjmům uplatní skutečné výdaje na koupi a opravu. Neproběhne odvod SP a ZP. Prodej však bude zatížen základní sazbou DPH na výstupu? Je případně možné si uplatnit veškeré vstupy z pořízení a oprav od plátců DPH? V případě montážních prací musí nahlásit své DIČ?