Smlouva kupní

S ohledem na výše uvedené shledává Nejvyšší správní soud důvodnou stěžovatelovu kasační námitku, že dne 15. 12. 2015, tedy v den složení částky odpovídající kupní ceně dle kupní smlouvy ze dne 14. 12. 2015 do úschovy svěřeneckého správce, nepřijal úplatu za zdanitelné plnění ve smyslu § 21 odst. 1 věty první ZDPH . Na základě uvedené skutkové okolnosti tudíž nevznikla stěžovateli povinnost přiznat daň z přidané hodnoty.

Bytové družstvo prodalo firmě A půdní prostory a ve smlouvě se firma A zavazuje k tomu, že z půdy udělá bytové jednotky. Smluvní strany se dohodly, že úplata za umožnění výstavby jednotek v nemovitých věcech a nabytí vlastnického práva k těmto jednotkám bude poskytnuto nepeněžitou formou, a to formou zajištění oprav, rekonstrukcí a úprav domu (například ve výši 1,5 mil. Kč). K tomuto účelu byla podepsána Smlouva o výstavbě s družstvem a firmou A. Firma A rozestavuje bytové jednotky, zapisuje je na katastr jako rozestavěné a tyto „rozestavěné jednotky“ prodává firmě B na základě smlouvy o postoupení práv a povinností ze smlouvy o výstavbě. Vše projde katastrem, rozestavěné jednotky jsou na katastru přepsány z firmy A na firmu B, ale nikoliv na základě kupní smlouvy, ale na základě výše uvedené smlouvy o výstavbě. Po přepsání na katastru jsou jednotky u firmy B zapsané jako rozestavěné a po kolaudaci, nově vytvořené bytové jednotky prodává firma B finálním zákazníkům. Platí se daň z nabytí nemovitých věcí v jednotlivých případech a kolik: Převod půdního prostoru (půdy) z bytového družstva na firmu A – na základě smlouvy o výstavbě – nepeněžní plnění ve výši 1,5 mil. Kč bez DPH – oprava domu – závazek vůči družstvu. Převod rozestavěných jednotek z firmy A na firmu B – na základě smlouvy o postoupení a povinnosti ze smlouvy o výstavbě. Dohodnutá cena za postoupení je 1 mil. Kč bez DPH + nepeněžní plnění ve výši 1,5 mil. Kč vůči družstvu (viz bod 2). Prodej nových zkolaudovaných jednotek z firmy B na konečné zákazníky – kupní smlouva.  

Podle rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 10. 11. 2021, čj. 8 Afs 119/2020-38

Stěžovatel dále poukázal na absenci písemné smlouvy mezi žalobkyní a společností MARCEP. Ani uzavření písemné smlouvy však nevypovídá nic o tom, zda dodavatel či jiný subjekt je či není zapojen v podvodném obchodu, resp. zda podal daňové přiznání a odvedl či neodvedl daň (viz již zmíněný rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 31. 7. 2018, č. j. 5 Afs 252/2017 - 31 ). Stěžovatelem odkazovaná ujednání, jež měla být podle něj součástí písemné smlouvy, tj. způsob stanovení kupní ceny, dodací a platební podmínky či záruka za vady zboží, pojištění a možnost odstoupit od smlouvy, se zároveň nijak nevztahují k vědomosti žalobkyně o její případné účasti na daňovém podvodu. Nejvyššímu správnímu soudu tak není zřejmé, jak mělo uzavření písemné smlouvy vyloučit účast žalobkyně na daňovém podvodu, resp. její neuzavření osvědčit vědomost žalobkyně o podvodu na DPH. Požadavek na písemnou formu smlouvy ostatně má opodstatnění zejména při zajištění řádného dodání zboží a případných nároků v případě jeho včasného nedodání či dodání v neodpovídající kvalitě. Bylo-li však v posuzovaném případě požadované zboží žalobkyni řádně doručeno, lze požadavek písemné smlouvy považovat za bezpředmětný.

Přestože je zákon o registru smluv účinný již několik let, stále ještě se objevují otázky, které jsou spojeny s nejistotou při plnění povinností podle tohoto zákona. Jedním z řešených problémů je otázka týkající se zveřejnění kupní smlouvy o převod vlastnického práva uzavřené mezi obcí a fyzickou osobou v registru smluv, resp. rozsah zveřejnění osobních údajů ve smlouvě obsažených. Obce zvažují, zda požadavky katastru nemovitostí nepřesahují limity pro zveřejnění osobních údajů dané zákonem o registru smluv.

Dne 15.12. 2020 byla podepsána kupní smlouva na nemovitost, kterou pořídila s. r. o. Vklad na katastr byl proveden 21. 1. 2021, a to s právními účinky k 17. 12. 2020. Kupní smlouva byla uhrazena 30. 1. 2021. K jakému datu zaúčtovat pořízení nemovitosti na účet 042?

Je úhrnná kupní cena při prodeji více věcí movitých neurčitým právním jednáním? Jak je to s odstoupením od distanční smlouvy? A kdy je třeba souhlasu valné hromady při převodu nemovitosti? Nejen na tyto otázky odpovídá Nejvyšší a Ústavní soud ve své nejnovější judikatuře týkající se kupních smluv a převodu majetku při podnikání…

Firma (e-shop) má nastavené obchodní podmínky tak, že zákazník se stává vlastníkem převzetím zboží. Firma však dle mého názoru uvádí na fakturách vystavených o prodeji zboží špatně data DUZP a DUUP (datum uskutečnění účetního případu) v okamžiku předání přepravci, což má negativní dopad na účtování o výnosech a odvodu DPH (případně dobropisů, které nemají existovat, pokud si zákazník zboží nepřevzal). Přepravce nejčastěji až druhý den předává zákazníkovi, který si však ne vždy převezme, nebo si zákazník přichází až např. s týdenním zbožděním pro zboží k místům výdaje zboží u přepravních společností (jako je např.Geis Point, pobočka České pošty atd..). Někdy se i stane, že si zboží zákazník nepřevezme. Firma vystaví dobropis s DUZP a DUUP tedy např, i o měsíc později než bylo původní plnění. Podle mého názoru je tento systém nastaven špatně, není kompatibilní s obchodními podmínkami. Takto by šlo postupovat, pokud obchodní podmínky by byly nastavené tak, že k převodu vlastnictví by došlo již v okamžiku předání zásilky dopravci. Je moje dedukce o DUZP a DUUP ve vazbě na datum převodu vlastnictví správná? Dále se chci obecně zeptat: 1) Zda uskutečnění účetního případu (účtování o výnosech) za prodej zboží se má správně nastavit podle převodu vlastnického práva dle smlouvy? 2) Obdobnou otázku mám na datum uskutečnění zdanitelného plnění (pro odvod DPH) - je to stejné jako pro účetnictví nebo se i liší? (např. tím, že DUUP či DUZP ctí zásadu ekonomického vlastnictví nad právním vlastnictvím dle kupní smlouvy)

Město (plátce DPH) bude kupovat nemovitou věc - budovu mateřské školky i s přilehlými pozemky (cca za 11 000 000 Kč), kterou si do této doby pronajímá od právnické osoby, plátce DPH. Má v kupní smlouvě být cena uvedena - s DPH, bez DPH či nějaká jiná zmínka o DPH? Je mi jasné, že si město případnou DPH nemůže uplatnit. 

Právnická osoba (plátce DPH) kupuje na základě kupní smlouvy 50% podíl na dostihovém koni od fyzické osoby. Může tohoto koně odpisovat nebo je to investice? Právnická osoba si bude účtovat 50 % nákladů na koně a zároveň mu připadne 50 % zisku ze závodů - je to tak správně, co se týká daně z příjmů? Jelikož je právnická osoba plátce DPH, může si nárokovat DPH z výdajů? A ze zisku ze závodů naopak odvádí DPH? Co všechno je zapotřebí mít doloženo u kupní smlouvy k takovému dostihovému koni? 

Společnost s r. o. podepsala kupní smlouvu na prodej nemovitých věcí dne 6. 10. 2018. Součástí kupní smlouvy je i předávací protokol ke dni předání 31. 8. 2018. Návrh na změnu vlastnictví do katastru nemovitostí byl podán 16. 10. 2018. K jakému datu by mělo dojít k vyřazení majetku z evidence a zaúčtování vyřazení? Je nutné, aby s. r. o. jako prodávající vystavila fakturu na úhradu kupní ceny, nebo stačí kupní cenu zaúčtovat na základě kupní smlouvy?

Příspěvková organizace zřízená Ministerstvem zdravotnictví si smluvně dohodla pořízení zdravotnického materiálu, který dodavatelská společnost nedodala do termínu dle kupní smlouvy. Z důvodu nutnosti použití zdravotnického materiálu bylo sjednáno dodání zboží u jiné společnosti, která dodala stejné zboží, ale za cenu vyšší o cca 20 000 Kč. Jakým způsobem je možno řešit kompenzaci zvýšené ceny u původního obchodního partnera (museli jsme nakoupit dražší zboží)? A jak se tato kompenzace zaúčtuje?

Firma prodává nemovitou věc jako osvobozené plnění od DPH. Součástí nemovité věci je dle kupní smlouvy také mostový jeřáb. Tento jeřáb má ale firma zařazen v HIM samostatně ve 3. odpisové skupině. Musí firma z prodeje tohoto jeřábu odvést DPH?

Na základě Kupní smlouvy ve smyslu § 2175 NOZ, je prodán obchodní závod jako celek. Obchodní závod má cca 100 zaměstnanců. Nabyvatel převezme závod k 1. 7. 2018. Tento převod je ve smyslu § 338 zákoníku práce případně dalších spojen zároveň s přechodem práv a povinností z pracovněprávních vztahů a zánikem práv a povinností z pracovněprávních vztahů“, je-li zaměstnavatelem fyzická osoba. Dosavadní majitel zpracuje mzdové nároky zaměstnanců za červen 2018 (tedy vystaví veškeré dokumenty a vypočte též odvodové povinnosti). Výplatní období je stanoveno na červenec 2018 - výplatní termín na 20. 7. 2018, zaměstnanci jsou již u nového zaměstnavatele. Kdo a z jakých prostředků vyplatí mzdy a provede příslušné odvody? Je třeba dodat, že v souladu s kupní smlouvou jsou peněžní účty včetně prostředků na nich existujících převedeny na nového majitele.

Při koupi nemovité věci skládá kupující kupní cenu do úschovy. K jakému datu se tato kupní cena stává příjmem prodávajícího? K datu změny vlastnictví nemovité věci?

Koupí jako jedné z nejčastěji sjednávaných smluv jsme se již v minulých článcích (v č. 12/2016 časopisu Účetnictví v praxi na s. 36 a v č. 7–8/2017 časopisu Účetnictví v praxi na s. 58) zabývali – řeč byla o kupní ceně a o problematice účinnosti smlouvy, tedy zejména okamžiku přechodu vlastnického práva na kupujícího. Následující text se bude věnovat zákonným možnostem modifikace kupní smlouvy, respektive tzv. vedlejším ujednáním, které je možné u tohoto smluvního typu sjednat. Jedná se o výhradu vlastnického práva, výhradu zpětné koupě či zpětného prodeje, předkupní právo, koupi na zkoušku, výhradu lepšího kupce a cenovou doložku.

Společnost s r. o. nakoupila nemovitost s pozemkem pod ní a vedlejším pozemkem. Součástí kupní smlouvy nebylo rozdělení ceny za pozemky a nemovitost. Nemovitost byla rekonstruována, opravena, zkolaudována. Jakým způsobem určíme cenu nemovitosti pro zařazení do majetku a cenu pozemků? Úpravy na vedlejším pozemku byly fakturovány zvlášť, všechny ostatní faktury jsou za rekonstrukci budovy. Pokud necháme zhotovit posudek, podle něj určíme procentní podíl pozemků a budovy na kupní ceně a tímto přepočtem určíme cenu po provedené investici, neúměrně tím zvýšíme cenu neodepisovaného pozemku. Stačilo by nechat vyhotovit znalecký posudek na pozemky a zařadit je do majetku v této ceně? 

Existují dvě kupní smlouvy - jedna na prodej podniku (nemovitosti včetně pozemků) a druhá na prodej hmotného majetku. Jak to je s DPH? Bude u obou smluv 21%? Nejde se "dohodnout" na režimu PDP a účtovat obě strany 0%? 

Právnická osoba vede podvojné účetnictví, je plátcem DPH. Právnická osoba uzavřela rezervační smlouvu z fyzickou osobou na koupi nemovité věci. PO zaplatila rezervační poplatek ve výši Kč 100 000. K prodeji nemovité věci nedošlo a mezi oběma stranami vznikl spor o tom, která ze stran na tom nese zavinění. Došlo k uzavření dohody o narovnání, kde fyzická osoba vrátí právnické osobě Kč 60 000 rezervačního poplatku. Je zbylá částka Kč 40 000 daňově uznatelný výdaj, který se zaúčtuje na účet 544-Smluvní pokuty a úroky z prodlení? 

Problematice převedení věci do vlastnictví jiného je v občanském zákoníku věnován díl 1 hlavy II (Závazky z právních jednání), části čtvrté (Relativní majetková práva). Tento díl občanského zákoníku se kromě koupě, která je upravena v § 2079 a následujících, zabývá také problematikou darování a směny. Následující příspěvek je zaměřen na úpravu koupě movité a nemovité věci, vedlejší ujednání při kupní smlouvě, na problematiku darování a směny, ale i na problematiku zvláštního ustanovení o prodeji zboží v obchodě a zvláštního ustanovení o koupi závodu.