Zákon o daních z příjmů obsahuje několik ustanovení, která se zabývají osvobozením příjmů z prodeje nemovitých věcí u poplatníků daně z příjmů fyzických osob. Jedná se o ustanovení § 4 odst. 1 písm. a), b) a v) ZDP . Současně § 4b odst. 2 ZDP obsahuje možnost uplatnění tzv. podmíněného osvobození příjmů nesplňující podmínku pro přímé osvobození těchto příjmů, které je podmíněné vynaložením získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby, pokud poplatník oznámí správci daně získání těchto prostředků.
Osvobození příjmů z prodeje nemovitých věcí a oznamovací povinnost podmíněného osvobození
Ing.
Ivan
Macháček
Osvobození příjmu z prodeje rodinného domu a jednotky podle § 4 odst. 1 písm. a) ZDP
Dle tohoto ustanovení je od daně z příjmů fyzických osob osvobozen:
Příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru a souvisejícího pozemku:
–
pokud v něm
prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem,
–
pokud v něm
prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší 2 let, a použije-li získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby – vazba na § 4b odst. 2 ZDP.
Pro uplatnění výše uvedeného osvobození příjmu plynoucího manželům z jejich společného jmění postačí, aby podmínky pro jeho osvobození splnil jen jeden z manželů, pokud majetek, kterého se osvobození týká, není nebo nebyl zařazen do obchodního majetku jednoho z manželů.
Osvobození od daně z příjmů dle § 4 odst. 1 písm. a) ZDP se nevztahuje na příjmy:
–
z prodeje těchto nemovitých věcí, pokud jsou nebo byly zahrnuty do obchodního majetku, a to do dvou let od jejich vyřazení z obchodního majetku,
–
z budoucího prodeje těchto nemovitých věcí, uskutečněného v době do dvou let od nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem,
–
z budoucího prodeje těchto nemovitých věcí, uskutečněného v době do dvou let od jejich vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po dvou letech od tohoto nabytí nebo po dvou letech od tohoto vyřazení z obchodního majetku.
–
Bytovými potřebami
se rozumí pro účely zákona o daních z příjmů bytové potřeby specifikované v § 4b ZDP. Dle znění § 21b odst. 4 ZDP se ustanovení tohoto zákona o jednotce a o nemovité věci použijí obdobně i na jednotku, která je vymezena podle zákona o vlastnictví bytů, spolu se s ní spojeným podílem na společných částech domu, a pokud je s ní spojeno vlastnictví k pozemku, tak i spolu s podílem na tomto pozemku.Příklad 1
Fyzická osoba zakoupila do osobního vlastnictví v roce 2021 bytovou jednotku v novostavbě činžovního domu za 3 300 000 Kč. V bytové jednotce bydlí s přítelkyní. Po narození druhého dítěte se rodina rozhodla, že si postaví rodinný domek na vesnici a v roce 2023 zahájí výstavbu rodinného domu, do něhož se rodina v roce 2024 přestěhuje. Po přestěhování fyzická osoba bytovou jednotku prodá za 4 200 000 Kč.
Vzhledem k tomu, že poplatník v bytě bydlel déle než dva roky bezprostředně před jeho prodejem, je příjem z prodeje bytové jednotky osvobozen od daně z příjmů fyzických osob.
Příklad 2
Fyzická osoba zakoupila v roce 2017 rodinný dům za částku dle kupní smlouvy ve výši 4 350 000 Kč. V domě bydlela fyzická osoba s manželkou a dcerkou, ale současně suterén využívala fyzická osoba ke svému podnikání. Proto poplatník vložil rodinný dům do svého obchodního majetku a uplatňoval do daňových výdajů poměrnou část odpisů a provozních výdajů na spotřebované energie. V roce 2023 se fyzická osoba přestěhuje s rodinou do