Byty

V poslední době se v odborné veřejnosti poměrně hodně diskutovalo o procesním nástroji ke zjednodušení vyklizení bytu či domu, který navrhlo Ministerstvo pro místní rozvoj jako jeden z doprovodných zákonů k novému zákonu o podpoře bydlení. Shodou okolností však ve stejném období aktuálně došlo k judikatornímu obratu ohledně právní povahy notářského zápisu se svolením vykonatelnosti ve vztahu k vyklizení nemovitosti. Tento nástroj je mnohem silnější, a to už jen z toho důvodu, že vychází z vůle stran nájemního vztahu a může být v případě nesplnění povinnosti exekučním titulem.

Při prodeji bytů, které nesloužily pro podnikání (samostatnou činnost) a které před prodejem prošly rekonstrukcí, jsou často splněny podmínky pro osvobození příjmů z prodeje od daně z příjmů. Tím ovšem padá možnost daňového uplatnění souvisejících výdajů. Nicméně v řadě případů příjem osvobodit nelze, čímž vyvstává na pořad dne otázka, jestli si prodávající může snížit daňový základ – kromě pořizovací ceny daného bytu – také o obvykle značné výlohy za jeho opravy a rekonstrukce. Kupodivu je odpověď ano – v případě prodeje bytu ve vlastnictví, i ne – jestliže se jedná o prodej družstevního bytu. Tento rozdílný přístup nedávno potvrdil i soud.

Společnost s r. o. zakoupila v květnu 2023 byt samostatnou fakturou. V téže budově zakoupila i garážové stání samostatnou fakturou. Obojí s. r. o. pronajímá fyzické osobě. Je v rozporu se zákonem o účetnictví, zavést 2 karty majetku (zvlášť na bytovou jednotku a zvlášť na garážové stání) a jednotlivě tyto dva majetky odpisovat? Nebo se musí zavést jen jedna karta majetku – byt včetně garážového stání – a odpisovat jako jeden celek? Pozemek je oddělen, bude zaveden na kartu a odpisovat se nebude. Vlastníkem bytové jednotky v katastru je s. r. o., má samostatný výpis z KN a samostatný LV. U garážového stání se jedná o podíl více spoluvlastníků, také má vlastní výpis z KN a vlastní LV.

V posledních letech se téma bydlení a bytové výstavby dostalo do popředí společenské debaty. S tím je rovněž spojeno schválení nového stavebního zákona a nových prováděcích právních předpisů. Z různých stran se objevuje snaha na snížení standardů a různých limitů pro bytovou výstavbu. Pak si však položme otázku, zda takový přístup není trošku tunelovým viděním. Chceme kvalitní bydlení západního střihu nebo opět králíkárny s příchutí bakelitu?

Hned po koupi bytu do osobního vlastnictví začal občan byt pronajímat. Účetní mu od roku 2018 uplatňovala odpisy v 5. odp. skupině z kupní ceny. Znalecký posudek si nenechala zpracovat. Je nějaký postup, kterým by se dala vyčíslit cena pozemku, když je známá kupní cena bytu vč. pozemku a na LV je stanoven podíl 13/1000 z parcely o rozloze 653 m2. 

Fyzická osoba koupila byt 18. 3. 2018. Od 1. 5. 2023 jej začala pronajímat. Pokud je doba nabytí bytu delší než 5 let před zahájením nájmu, je nutné byt ocenit znaleckým posudkem. Nejsme si jistí, jak se v tomto případě doba pěti let počítá. Jedná o celý kalendářní rok, a tudíž na nákup bytu v roce 2018 se ocenění znaleckým posudkem nevstahuje, nebo se jedná o pět let, tedy po sobě jdoucích 60 měsíců? V tomto případě bychom podmínku nesplnili a musí se zpracovat posudek. 

Dcera obdrží byt od matky darem. Je povinností dcery zdanit podle paragrafu 10 zákona o dani z příjmu?

Fyzická osoba, nepodnikatel, pořídil bytovou jednotku v hodnotě 1.490.000 Kč v roce 2019. V letech 2019–2022 uplatnil úroky z hypotečního úvěru v ročním zúčtování u zaměstnavatele. Nyní v r. 2023 začal bytovou jednotku pronajímat, před pronájmem byl byt zhodnocen novou kuchyňskou linkou za 110.000 Kč (je doložitelné doklady). Jaká bude vstupní cena pro odepisování: 1.490.000 Kč nebo 1.600.000 Kč v odpisové skupině 5, první odpis za rok 2023? FO má ale i nový odhad ceny (v r. 2023) na hodnotu 2.700.000 Kč. Je možné použít jako pořizovací/reprodukční cenu tuto vyšší hodnotu, i když neuplynulo 5 let? Dalšími výdaji mohou být i úroky z úvěru. Nevadí v tomto případě, že úroky byly před pronájmem uplatňovány? A hraje roli to, že v pronajímané bytové jednotce má pronajímatel evidováno trvalé bydliště, i když tam fakticky pochopitelně nebydlí?

Syn dostal darem - otec na něj převedl - byt v květnu 2022. Nyní je otec, kvůli nemohoucnosti, v DD. Syn v předmětném bytě nebydlí, ani nemá trvalé bydliště. Uvažuje o prodeji bytu. Jak to bude se zdaněním příjmu za prodej?

Klient získal darem byt od nepříbuzné osoby. Má vypracované dva posudky od znalce - odhad tržní ceny a dále odhad ceny zjištěné dle vyhlášky. Kterou cenu má uvést do přiznání k dani z příjmů: tržní nebo vyhláškovou? 

Společnost s r. o. koupila byt, který bude využívat ke krátkodobým pronájmům, zahrne tedy do obchodního majetku firmy. Předmětem koupě je bytová jednotka se spoluvlastnickými podíly, tj. bytová jednotka, k níž uživatelsky výlučně náleží lodžie přístupná z bytu a garáž umístěná v 1. nadzemním podlaží budovy, které jsou součástí společných částí budovy a podíl na společných částech nemovité věci, tj.na pozemku a bytovém domě. Kupní cena uvedena celkem. Jak prosím správně zařadit do majetku? Je možné celé zařadit jako bytovou jednotku s příslušenstvím? nebo je třeba zařadit zvlášť bytovou jednotku, spoluvlastnické podíly, garáž atd.?

Firma koupila byt v bytovém domě. Do účetnictví bude potřebovat skrz odpisy rozlišit hodnotu ceny pozemku (který je pod budovou) a samotné bytové jednotky. Pokud je v kupní smlouvě tato cena rozpočtena, tak předpokládám, že lze využít tyto ceny do účetnictví a vstupní ceny skrz daňové odpisy bytu. Opačně pokud tam tato cena ní, tak je bohužel potřeba se k ní nějakým způsobem dopočíst - často se mluví o znaleckém posudku, kde musí být buď poměr cen pozemku a bytu nebo obou vyčíslená cena pozemku a bytu. Tímto znaleckým posudkem se myslí nutně cena zjištěna dle vyhlášky přímo od soudního znalce, nebo stačí využít "odhadce", který určí tržní cenu obou těchto majetku? Je možné určit cenu jiným postupem bez znalce (odhadce) - např. přes cenové mapy na internetu - např. soukromých realitních kanceláří nebo přes inzerce průměrné ceny stavebních pozemků v obci? Jedná se o to, že budova má 10 pater a pozemek má do 10 m2 a administrativně to chceme vyřešit co nejúsporněji.

Developer staví bytový dům. Zkolaudováno v 12/2022. Byty jako výrobky mám již na skladě, některé se prodaly ještě v roce 2022 a jeden v majetku firmy na 021, ten se odpisuje. Nyní mně ještě přicházejí dodatečné náklady. Jak je účtovat – přímo do nákladů? Na vlastním majetku udělat technické zhodnocení, nebo jen navýšit cenu? 

Fyzická osoba zakoupila v červnu 2022 byt s příslušným spoluvlastnickým podílem na pozemku. Byt od 1. 11. 2022 pronajímá. Chce uplatňovat skutečné výdaje a v jejich rámci i odpisy. Víme, že ke dni zahájení pronájmu musí pronajímatel stanovit vstupní cenu dle § 29 ZDP. Byt nabyl v době kratší než 5 let před zahájením pronájmu, vstupní cenou je tedy kupní cena plus případné náklady na opravy a technické zhodnocení do doby zahájení pronájmu. Pozemek nelze odepisovat, proto si pronajímatel pro tyto účely nechá vyhotovit znalecký posudek. Znalec nabízí variantu, kdy stanoví pouze cenu pozemku bez bytu. Tuto cenu si pak odečteme od kupní ceny a dostaneme tak vstupní cenu bytu bez pozemku. Je tato varianta možná? Byli jsme zvyklí na variantu, kdy znalec určil cenu bytu i pozemku, poměr znaleckých cen byl pak použit pro rozdělení kupní ceny na byt a pozemek.

Společnost s r. o. (stavební firma) v rámci své činnosti realizuje první developerský projekt výstavby bytového domu – dokončení (kolaudace) v 5/2022, kdy stavba bytového domu probíhá na klíč ze strany jiné stavební firmy. Pozemky s. r. o. vlastní od roku 2016. Společnost se v rámci své stavební činnosti zaměřuje na jiný typ staveb, proto externí dodavatel. Po kolaudaci na základě prohlášení vlastníka byl bytový dům rozdělen na bytové jednotky (v 6/2022), kdy následně některé jednotky byly prodány konečným vlastníkům v režimu zdanitelných plnění a některé jednotky si s. r. o. ponechala ve svém vlastnictví a začala v 7/2022 pronajímat v režimu osvobozených plnění bez nároku na odpočet. Společnost v rámci dosavadní činnosti uskutečňovala pouze zdanitelná plnění s plným nárokem na odpočet (tj. neaplikovala krátící koeficient), krátící koeficient tak připadá poprvé do úvahy za rok 2022.Dle předběžného odhadu s ohledem na hodnotu zdanitelných plnění a hodnotu osvobozených nájmů za rok 2022 vyjde vypořádací koeficient nad 95 %, tj. společnost bude mít plný nárok na odpočet. V rámci výstavby bytového domu společnost uplatňovala plné nároky na odpočet (v dané situaci nebylo uvažováno o režimu „majetku vytvořeného vlastní činností“).Dotaz č. 1: Je nutné řešit problematiku „majetku vytvořeného vlastní činností“ dle § 13 odst. 4 písm. b) zákona o DPH i u plátce DPH, který má z roku 2021 vypořádací koeficient 100 % (= zálohový koeficient pro rok 2022) a tedy i k datu zařazení dlouhodobého majetku v 5/2021, u kterého ale připadá do úvahy za rok 2022 krácení nároku na odpočet DPH, kdy výsledný vypořádací koeficient za rok 2022 dle předběžné kalkulace vychází nad 95 % a plátce má tak plný nárok na odpočet DPH? Pokud ano, pak se stejně přiznaná výše daně bude rovnat nároku na odpočet DPH – tzn. nula s nulou. Pro s. r. o. stavbu prováděl jeden generální dodavatel na klíč, pozemek s. r. o. vlastnila od roku 2016 = tj. dle všeho naplnění části podmínek pro aplikaci režimu „majetku vytvořeného vlastní činností“ dle posledních výkladů Finanční správy a judikatury NSS (2 Afs 232/2020-70). Dotaz č. 2: Jaký vliv na nárok na odpočet DPH v rámci uvedeného projektu bude mít rozdělení bytového domu na bytové jednotky na základě prohlášení vlastníka (v 6/2022), kdy některé jednotky budou použity ke zdanitelným plněním (prodej) a některé k osvobozeným plněním bez nároku na odpočet (nájem). Tj. jak bude zohledněno použití některých jednotek k osvobozeným nájmům? Napadají mne 2 varianty, z nichž jedna má oporu v zákoně o DPH (varianta č. 1) a druhá (varianta č. 2) nikoliv. Uvedené varianty zahrnují pouze první rok zařazení dlouhodobého majetku do užívání – tj. rok 2022.1. varianta – nárok na odpočet bude řešen dle § 76 zákona o DPH, tj. v režimu krácení. V případě aplikace „majetku vytvořeného vlastní činností“ mělo být přiznáno v 5/2022 a ve stejném měsíci nárok na odpočet ve výši přiznané daně. V měsíci 12/2022 pak propočet vypořádacího koeficientu dle předběžné kalkulace vypořádací koeficient za rok 2022 bude nad 95 %, tj. plný nárok na odpočet. Uvedené tak znamená, že s ohledem na výši vypořádacího koeficientu bude mít s. r. o. plný nárok na odpočet z titulu výstavby, jelikož plátce DPH má pouze 1 krátící (vypořádací) koeficient a ten v daném případě bude nad 95 %.2. varianta – na základě rozdělení bytového domu na bytové jednotky (dle Prohlášení vlastníka) bude nutné z pohledu DPH rozdělit přijatá plnění v rámci výstavby na jednotlivé jednotky (např. dle kritéria podlahové plochy) a u jednotek pronajatých v režimu osvobození bez nároku na odpočet DPH bude nutné vrátit část uplatněného nároku na odpočet v plné výši připadající na pronajatou jednotku. Pro tuto variantu nenacházím oporu v zákoně o DPH, jelikož § 75 zákona o DPH (poměrný koeficient) se týká situace, kdy je přijaté plnění použito jak pro účely svých uskutečněných plnění, tak pro jiné účely – v našem případě tyto podmínky naplněny nejsou, jelikož oba případy představují uskutečněné plnění v rámci ekonomické činnosti (zdanitelné a osvobozené bez nároku na odpočet).

Jako fyzická osoba, nepodnikatel, jsem koupila družstevní byt (družstevní podíl činí 10 000 Kč, ale úhrada nájemci za přenechání bytu - družstevního podílu činila 1 mil. Kč). Tento byt následně převedu do osobního vlastictví. Pokud byt za 1 rok prodám, můžu si dát do výdajů oproti příjmům úhradu nájemci za přenechání bytu ve výši 1 mil. Kč? Pokud byt začnu pronajímat, mohu považovat 1 mil. Kč, které jsem zaplatila za přenechání družstevního podílu, za částku pro odpisy bytu, což mi sníží příjmy z pronájmu? 

Developer, neplátce DPH, s.r.o., zakoupil nemovitost i s pozemky k tomu náležející (NP), tuto nemovitost zrekonstruoval a rekolaudoval na bytové prostory + atelier+společné prostory. Pozemky k nemovitosti náležející jsou účtovány jako zboží, rekonstrukce bytů jako nedokončená výroba. Aktuálně proběhla kolaudace bytů, kdy se část bude prodávat i s poměrovým podílem náležející k pozemku, část pronajímat. Jakým způsobem účetně/daňově byty ocenit a zařadit. Lze použít např. výměru dle KÚ jednotlivých bytů, anebo je nutné nechat zpracovat znalecký posudek a tyto prostory rozpočítat - ocenit dle poměru v posudku?

Při koupi bytu v roce 2022 byla uzavřena smlouva o služebnosti bytu ve prospěch obyvatelky bytu (maminka původního vlastníka), pravidelný příjem ve prospěch nového vlastníka bytu činí 10 000 Kč / měsíc. Služebnost byla zřízena na dobu neurčitou. Chápu správně, že příjem ze služebnosti bude nový vlastník danit dle § 10 zákona o daních z příjmů a to každoročně za uplynulé zdaňovací období, tedy 120 000 Kč / rok? Pokud ano, jaké výdaje může uplatnit jako položku snižující tento příjem - výdaje na údržbu bytu, úroky z hypotečního úvěru?  

Skutečnost, že nájemce nemovitosti je plátce, je však pouze první podmínkou pro uplatnění nároku na odpočet; druhou podmínkou je to, že předmět nájmu používá plátce - nájemce ke své ekonomické činnosti. Obě tyto podmínky musejí být splněny současně, jak vyplývá ze znění § 56a odst. 3 zákona o DPH . Nestačí jen uzavřít nájemní smlouvu s právnickou osobou a uvést do ní, že nebytové prostory (přestože se jednalo o byt) bude nájemce využívat „k účelu provozu firmy“; v návaznosti na shora shrnutá zjištění a z nich pramenící důvodné pochybnosti správce daně bylo nezbytné, aby stěžovatel prokázal faktické užívání bytu k soustavné ekonomické činnosti nájemce.

Rozsudek Soudního dvora Evropské unie ze dne 5. 5. 2022 ve věci C-218/21 DSR – Montagem e Manutençao de Ascensores e Escadas Rolantes