Právo stavby

Klient, který vede účetnictví, má záměr postavit nemovitost na pozemku jiné osoby. Spolu uzavřeli smlouvu o vzniku práva stavby a klient uhradil na základě této smlouvy vlastníkovi pozemku dohodnutou jednorázovou částku. Stává se částka stává součástí pořizovací ceny výše zmíněné nemovitosti? Dále mě zajímá,zda je možné tuto nemovitost bez nějakých dalších podmínek klasicky odpisovat, i když klient nevlastní pozemek pod nemovitostí. A z pohledu vlastníka pozemku bude tento příjem danit dle § 10 ZDP?Pokud by se se stavebníkem dohodli na ročních splátkách za právo stavby, bude vlastník pozemku danit každý rok pouze uhrazenou část, nebo má povinnost najednou zdanit celou částku za právo stavby uvedenou ve smlouvě? A platilo by i v tomto případě, že klient/stavebník si zahrne celou částku za právo stavby uvedenou ve smlouvě do pořizovací ceny?

Fyzická osoba v roce 2022 zřídila úplatně ve prospěch jiné osoby právo stavby a v roce 2023 za něj obdržela příjem. Dotčený pozemek vlastní již od roku 2012 a nemá jej zahrnutý v obchodním majetku. Na základě zřízení práva stavby byla stavba kolaudována v prosinci 2022. Bude příjem fyzické osoby osvobozený od daně z příjmů podle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP?

Podnikatel - fyzická osoba, plátce DPH, vlastní pozemky, které nejsou součástí obchodního majetku. Na tyto "soukromé" pozemky uzavřel smlouvu na zřízení práva stavby, za které bude měsíčně pobírat příjem ve formě stavebního platu. Bude tento pravidelný, dlouhodobý příjem podléhat povinnosti odvodu DPH, když se nejedná o pozemky v obchodním majetku? Předpokládáme, že tento příjem bude příjmem dle § 10 Zákona o dani z příjmu.

Fyzická osoba zřídila v roce 2022 ve prospěch s. r. o. právo stavby na 11 let a v roce 2022 došlo ke kolaudaci stavby. Po uplynutí doby práva stavby přejde stavba postavená s. r. o. na základě práva stavby bez náhrady fyzické osobě. Bude v s.r.o. při aktuálním znění zákonů podléhat bezúplatný převod stavby fyzické osobě odvodu DPH?

Klient dlouhodobě pronajímá nemovitou věc dle § 56 zákona o DPH v režimu osvobození. Překračuje obrat pro plátcovství DPH. V roce 2017 podepsal jako vlastník smlouvu o zřízení práva stavby na dobu určitou 50 let. Právo stavby bylo dohodnuto za úplatu formou pravidelných měsíčních splátek (stavební plat). Měl se klient stát plátcem DPH v roce 2017 a odvést DPH z celé předpokládané částky trvání práva stavby a dále by měl jen plnění osvobozená od DPH, nebo se má stát zpětně za poslední tři roky plátcem DPH (období, kdy je možné DPH doměřit) a odvést DPH z těchto měsíčních platů?

Společnost A (plátce DPH) vlastní pozemek, na kterým vybuduje ZTV (plyn, elektřina, voda, kanalizace apod.) a rozdělí na jednotlivé stavební parcely. Původní záměr byl jednotlivé stavební parcely prodat zájemců pro jejich individuální výstavbu RD. Společnost A však svůj záměr změnila a dohodla se se společností B (neplátce DPH), že umožní této společnosti B provést na vlastní náklady výstavbu rodinných domů. Po výstavbě RD tak bude vlastníkem pozemků (pozemek vždy pod stavbou se samostatným p.č. a pozemek kolem domu jako zahrada) i nadále společnost A a vlastníkem jednotlivých RD budou společnost B. Bude tak oddělené vlastnictví pozemku a stavby. Společnost A bude nabízet domy k prodeji s tím, že kupující bude v jeden okamžik kupovat pozemky (pod stavbou a kolem stavby) od společnosti A a RD od společnosti B. RD bude splňovat parametry sociálního bydlení podle ZDPH. Společnost B bude i v době prodeje RD neplátcem DPH. Otázka zní, jakou sazbu daně uplatní společnost B (plátce DPH) při prodeji pozemků v uvedeném případě (tj. se současným převodem RD)? Z pohledu DPH je jednoznačné, že jde o prodej funkčního celku, nicméně dvěma subjekty. Je zřejmé, že v případě, že by pozemky i RD vlastnila jen jedna společnost, bude dodání celku (tj. RD i pozemků) podléhat sazbě 15% DPH. Je možné princip hlavního a vedlejšího plnění aplikovat i na tuto situaci, nebo společnost A musí zatížit převod pozemků základní sazbou DPH?

Pokračujeme v představování ukončených příspěvků řešených v rámci tzv. Koordinačních výborů ( „KooV“). Připomeňme, že KooV jsou uznávaná odborná jednání zaměřená na daňové problémy předestřené daňovými poradci, k nimž se vyjadřují zástupci finanční správy – dnes se jedná vesměs o pracovníky Generálního finančního ředitelství (dále jen „GFŘ“). Z praktického hlediska mají KooV dvě hlavní přednosti: a) závěry potvrzené zástupci Finanční správy ČR lze považovat za bezpečné daňové řešení, které zřejmě řadoví pracovníci finančních úřadů nezpochybní (tzv. správní praxe), b) odborné názory zde „nepadají z nebe“, ale jsou věcně odůvodněné, takže nabízejí argumentační oporu pro řešení obdobných sporů a je vidět i logika uvažování správců daně. KooV jsou zveřejňovány na https://www.financnisprava.cz/cs/dane/prispevky-kv-kdp/zapisy-z-jednani/2022 .

1. Cíl příspěvku Cílem tohoto příspěvku je vyjasnění způsobu uplatnění DPH u stavebních platů, které jsou placeny stavebníkem vlastníkovi nemovitosti jako úplata za zřízení práva stavby. Tento příspěvek neřeší...

Rozsudek Soudního dvora Evropské unie ze dne 25. února 2021 ve věci C-604/19 Gmina Wrocław (Conversion du droit d’usufruit)

Nová definice stavebního pozemku, která je platná od ledna roku 2016, vymezuje stavební pozemek jako pozemek určený k zástavbě a stanovuje vlastnosti, které takový pozemek pro účely DPH musí splňovat nebo vyznačovat. Důvody nové definice můžeme například najít v senátním tisku č.901: „Cílem zákonodárce bylo zamezit obcházení daně při dodání pozemků určených pro zastavění konkrétní stavbou, ke kterému docházelo v období do konce roku 2015. Šlo o případy, kdy pozemky již připravené a určené k zastavění byly osvobozené od daně s využitím různých postupů spočívajících například v provedení některých prací tak, aby byly provedeny mimo vlastní pozemek a dokončeny po dodání pozemku“.

Vymezení hmotného majetku pro účely zákona č. 586/1992 Sb. , o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP “), nalezneme v § 26 odst. 2 ZDP . Zajímavou kategorii hmotného majetku nalezneme pod písmenem f) tohoto ustanovení. Jedná se o tzv. jiný majetek. V článku si přiblížíme tento jiný majetek, který je hmotným majetkem pro účely daně z příjmů.

Již několik let se oba pravidelně a aktivně účastníme různých diskusí na téma DPH dopadů převodu nemovitostí, a to jak v rámci oficiálních setkání s představiteli Finanční správy ČR, tak v rámci neformálních rozprav s členy odborné komunity. Jako celek je uvedené téma velmi komplexní a obsáhlé a naším cílem tak je poukázat pouze na jednu z dílčích otázek, která však je z pohledu běžné aplikační praxe poměrně zásadní. Touto otázkou je problematika vymezení stavebního pozemku pro účely DPH ve světle jeho formálních definičních znaků, tj. s ohledem na význam pojmů „správní úkony“ a „stavební povolení“ použité v § 56 zákona č. 235/2004 Sb. , o dani z přidané hodnoty (dále jen „zákon o DPH“)1).

Právo stavby Martina Šotníková, Jana Vejrová, daňové poradkyně, Rödl & Partner Institut práva stavby byl do českého právního řádu zaveden v souvislosti s přijetím nového občanského zákoníku (zákon č....

Dne 1.1.2014 nabyl účinnosti zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále také „NOZ“). Tento zákon přinesl do českého práva celou řadu velmi významných změn a novinek. Jednou z nich je též znovuzavedení institutu práva stavby do českého právního řádu. Právo stavby velmi úzce souvisí s celkovou novou koncepcí právního režimu nemovitých věcí postavenou na zásadě superficies solo cedit, tedy vycházející z principu, že stavby by až na určité výjimky neměly být samostatnými věcmi v právním smyslu, ale pouze součástí pozemků, na nichž jsou vybudovány. Tento příspěvek je věnován základnímu právnímu popisu a charakteristice tohoto nově zavedeného právního institutu a též upozornění na některé výkladové problémy, které mohou v praxi v souvislosti s využíváním tohoto institutu nastat.