Spoluvlastnictví

Partneři si v r. 2017 pořídili nemovitost (bytovou jednotku splňující nové podmínky bytové potřeby), v KN zapsaný každý zvlášť, jedná se o podílové vlastnictví (každý vlastní 1/2), účastníky smlouvy o úvěru jsou oba dva. V r. 2022 uzavřeli manželství, nemovitost ale dále zůstává vedena v podílovém vlastnictví. Byt užívají ke svému trvalému bydlení. Chápu § 15 odst. 4, že každý může uplatnit pouze polovinu úroků (je vlastníkem pouze 1/2)?

Řešíme otázku, jak nejlépe právně ošetřit problém společného vlastnictví v případě nemovitosti. Rodinný dům je 1/2 jednoho člověka a 1/2 druhé člověka, přičemž pozemek, na kterém nemovitost stojí, patří jen jednomu. Dům má jedno číslo popisné a na stavebním odboru je zkolaudován s dvěma bytovými jednotkami. Je v ČR možné, popřípadě jakým způsobem, aby oba vlastníci mohli vlastnit jednu bytovou jednotku a tu svoji vlastní polovinu nedělit jako dům děleno 2, ale dům děleno 2 bytové jednotky s vlastními vchody? Otázka spočívá hlavně v budoucí dohodě o nákladech na opravy, protože střecha je společná a společných nákladů je tam více, například voda není z veřejného vodovodu, ale z vlastní studny, která však patří pouze jednomu vlastníkovi - tomu, na jehož pozemku dům stojí. Je možné toto řešit "pouhým" zápisem u notáře ve formě dohody obou vlastníků, že trvají na tom, že dům bude navždy rozdělen takto a v případě prodeje se bude prodávat na bytové jednotky, přičemž každá musí mít svůj odhad a kupní cena pak náleží právě tomu z nich? Popřípadě jeden by v budoucnu rád nemovitost pronajímal, jak by pak měl řešit pronájem, když by nepronajímal celý dům, ale jenom ten svůj byt. 

Jsem 50procentní vlastník nemovitosti. Druhý vlastník má rovněž 50% nemovitosti a tento druhý vlastník v nemovitosti podniká. Každý rok mi posílá peníze z titulu spoluvlastnictví. Na který řádek danového přiznání FO tento příjem patří? A existuje na tento příjem výdaje procentem z příjmú, podobně jako u příjmů z pronájmu?

Tři fyzické osoby (matka, otec a syn) pronajaly nebytový prostor. Mají smlouvu, kde jsou uvedeni všichni tři jako pronajímatelé. Na konci roku musí zdanit pronájem. Mohou si to rozdělit na 3 části a podat každý zvlášť svoje daňové přiznáni? 

Matka a dcera jsou spoluvlastníci (50 % : 50 %) nemovitosti. Matka vlastní nemovitost od r. 1995. Dcera dostala svou půlku od matky darem v r. 2004, kdy byla zaplacena darovací daň. Matka (svou půlku) má nemovitost zařazenou v obchodním majetku. Příjmy z pronájmu daní v par.7 ZDP. Dcera (svou půlku) neměla v obchodním majetku, příjmy z pronájmu danila v § 9 ZDP do r. 2010, do výdajů dávala odpisy. Od r. 2011 všechny příjmy z nájmu daní matka, do výdajů dává svůj odpis půlky nemovitosti i odpis půlky nemovitosti dcery. Nyní k 31. 12. 2023 chce ukončit podnikání. Příjmy z nájmu se tedy budou danit od r. 2024 v § 9 ZDP. Opět bude pokračovat v odepisování svém i dcery. Jak by to bylo, kdyby celou nemovitost prodaly? Je zde časový test 5 let od vyřazení z OM - ovšem pouze u matky? Dcera by měla prodej své půlky osvobozen? Co by bylo výdajem u matky - ZC pouze z její půlky odepisování?

Fyzická osoba podnikající na IČ je v režimu paušální daně. Je majitelem 5/6 nemovitosti, která se v roce 2023 začne pronajímat. Zbylou 1/6 vlastní majitel, který je jenom zaměstnanec. Oba majitelé se dohodli, že příjem z nájmu dá do svého daňového přiznání majitel 1/6. Tím by neměl být dotčen režim paušální daně u druhého majitele. Lze to takto udělat?

Maminka a dcera vlastní každá 1/2 rodinného domu včetně souvisejícího pozemku. Tento RD, resp. 1/2 vydražila v roce 2010 maminka. Druhou polovinu koupila dcera v roce 2013. Od roku 2016 maminka začala pronajímat garáž za 500 Kč měsíčně a tuto částku dala v příjmech dle § 9 zákona o daních z příjmů a k příjmům uplatňovala paušální výdaje ve výši 30 %. V roce 2022 započala rekonstrukce domu, která skončí v červnu 2023. Od 1. 7. 2023 bude dcera celý RD pronajímat. Je možné, aby dcera, která vlastní 1/2 domu celý RD pronajala a inkasované příjmy danila pouze ona? Chtěla by však uplatňovat skutečné výdaje včetně odpisů RD. Ohledně odpisu RD se musí brát na zřetel, kdy byl RD pořízen a kdy začal nájem, ale v daném případě byl dům pořízen na dvakrát, tj. první polovina v roce 2010 a druhá v roce 2013 a nájem začal v roce 2016. K jakému datu se posuzuje 5letá lhůta? Bude znalec oceňovat RD k datu zahájení nájmu (2016) ačkoliv šlo pouze o částečný pronájem (pouze garáž) nebo znalec ocení dům k 1. 7. 2023 kdy započte pronájem celého RD? Jakým způsobem stanový znalec cenu? Je několik metod a to např. výnosová, nákladová atd. Znalec nám nabídl několik možností ocenění a musíme mu konkrétně upřesnit, jakou metodu ke stanovení správné vstupní ceny potřebujeme.

Investice do nemovitých věcí je v rámci české společnosti stále jednou z nejvíce využívaných možností. Výsledná efektivita investice je a zpravidla i bývá mimo jiné významně ovlivněna zdaněním příjmů realizovaných v souvislosti s nemovitou věcí. Velmi typické je v případech nemovitých věcí jejich spoluvlastnictví či vlastnictví v tzv. společném jmění manželů. Tato skutečnost s sebou logicky přináší celou řadu otázek ve smyslu správného, ale také co nejvíce optimálního zdanění příjmů z nájmu podle § 9 zákona č. 586/1992 Sb. , o daních z příjmů (dále také jen „ZDP “).

Podnikatel může využít ke svému podnikání jednak svůj vlastní majetek, respektive majetek ve společném jmění manželů, ale může použít i majetek ve spoluvlastnictví. V článku zaměříme pozornost na vymezení spoluvlastnictví v občanském zákoníku a dále si ukážeme, jak je postupováno při odpisování hmotného majetku ve spoluvlastnictví dvou nebo více spoluvlastníků a jak bude postupováno v souvislosti s odpisováním při zvýšení spoluvlastnického podílu na hmotném majetku.

Dva bratři nabyli před 10 lety v rámci dědictví dva domy včetně přilehlých pozemků, a to v poměru každý ideální polovinu na obou domech. Každý z bratrů tak vlastnil polovinu obou domů a polovinu k nim přilehlých pozemků. Nyní se rozhodli, že si na základě dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví bratři své poloviny prohodí tak, aby po vypořádání každý z nich byl výlučným vlastníkem jednoho domu a k němu náležících pozemků. V dohodě o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví bylo stanoveno, že si každý z bratrů polovinu nemovitostí, které touto dohodou pozbývá, oceňuje na 8 500 000 Kč. V témže roce jeden z bratrů, který na základě výše uvedené dohody nabyl do výlučného vlastnictví dům a přilehlé pozemky, tyto nemovité věci na základě směnné smlouvy vyměnil za bytovou jednotku a peníze. Ve směnné smlouvě bylo stanoveno, že dům a pozemky, které jsou pozbývány, jsou oceněny částkou 8 500 000 Kč. Za to jeden z bratrů obdržel bytovou jednotku, jejíž hodnota byla smlouvou stanovena na 5 000 000 Kč a k tomu doplatek 3 500 000 Kč. U první transakce, tj. transakce, kdy bratr, který následně provádí směnu nemovitých věcí, nabyl tyto nemovité věci do svého výlučného vlastnictví a pozbyl určitou část nemovitých věcí, má dle našeho názoru tento nepeněžní příjem z pozbytí osvobozen od daně podle § 4 odst. 1 písm. b zákona č. 586/1992. Sb., o daních z příjmů (ZDP). U následné směny je dle našeho názoru příjmem hodnota nabývané nemovité věci (bytové jednotky) a částka 3 500 000 Kč. Přitom zdanitelná je pouze jedna polovina pozbývané nemovité věci, neboť druhou polovinu vlastnil tento bratr historicky a bude tak uplatněno osvobození podle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP. Může se u nabývané bytové jednotky pro účely ocenění nepeněžního příjmu použít cena stanovená ve směnné smlouvě či musí být jednotka oceněna podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (zákon o oceňování) a související vyhlášky? Oproti tomuto příjmu se podle § 10 odst. 5 ZDP může uplatnit nabývací hodnota pozbývané nemovitosti, tzn. domu s přilehlými pozemky. Může touto hodnotou být hodnota stanovená v dohodě o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví nebo musí být pozbývaná nemovitost opět oceněna podle zákona o oceňování a související vyhlášky?

Popis situace: – dva účastníci sdružení – fyzické osoby, oba plátci DPH, – z prostředků sdružení byla v roce 2009 nakoupena nemovitost, ve které se podniká, – byla pořízena nástavba této nemovitosti (byt), o které nebylo účtováno, tzn. nebyla odpočítávána ani DPH – kolaudováno 2018, – nyní „sdružení“ končí a jeho účastníci se chtějí vypořádat následovně: ten, který bude pokračovat v podnikatelské činnosti, si ponechá původní část nemovitosti (přízemí) a druhý si ponechá patro (tedy byt). Jak danou situaci správně vyřešit z pohledu daně z příjmů fyzických osob a jak z pohledu DPH?

V příspěvku se blíže podíváme na vymezení rodinného závodu zavedeného v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů – dále také „OZ “) a na zdanění členů rodiny zúčastněných na jeho provozu, a dále na zdanění spolupracujících osob ve smyslu § 13 zákona č. 586/1992 Sb. , o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP “). Zmíníme se rovněž o novince „rodinný podnik“, kterýžto pojem byl schválen v květnu 2019 usnesením vlády ČR.

Článek se zaměřuje na daňové řešení spoluvlastnictví v zákoně č. 586/1992 Sb. , o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o daních z příjmů “ nebo „ZDP “). Především si na příkladech uvedeme, jak postupujeme při odpisování hmotného majetku ve spoluvlastnictví dvou nebo více spoluvlastníků, a ukážeme si, k jakým změnám došlo zákonem č. 170/2017 Sb. , kterým se mění některé zákony v oblasti daní (dále jen „zákon č. 170/2017 Sb. “), v souvislosti s odpisováním při zvýšení spoluvlastnického podílu na hmotném majetku.

Cílem článku je upozornit na změny a zrekapitulovat aktuální stav v oblasti dlouhodobého majetku z pohledu praxe zemědělských podnikatelů a související právní úpravy v roce 2018. Začněme nejdříve změnami, které do oblasti majetku přinesly změny provedené v roce 2017. Zákon č. 170/2017 Sb. , kterým se mění některé zákony v oblasti daní, významně novelizoval také zákon č. 586/1992 Sb. , o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP “), a tím přinesl některé důležité věcné změny i do oblasti majetku a zejména daňových odpisů, které se mohou týkat i praxe zemědělských podnikatelů.

Se začátkem nového roku na nás začne doléhat povinnost zabývat se daní z nemovitých věcí, zda se nás vůbec týká, nač se vztahuje, zda zpracovat a podat daňové přiznání, čeho se vyvarovat, co si ověřit apod. Zkusme se spolu na některé tyto otázky podívat, jak to s nimi vlastně je.

Před šesti lety byly bytovým družstvem převedeny do vlastnictví byty s přilehlými pozemky. V době vzniku společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“) byly všechny pozemky až na jeden převedeny údajně majitelům bytů. V letošním roce jsme potřebovali souhlas s kácením stromu a při té příležitosti jsme zjistili, že u některých vlastníků bytů došlo k tomu, že jim nebyl převeden podíl na jednom z mnoha pozemků. V některých případech to bylo nepozorností bytového družstva, v dalších případech se tak stalo při prodeji bytu na jinou osobu (kupujícího). SVJ vzniklo ze zákona v roce 2011. Je členem SVJ ten, kdo není vlastníkem bytové jednotky? Pokud ano, má stejná práva jako ostatní členové - vlastníci bytů (znamenalo by to, že mohou do společných prostor, i když jsou jen majiteli pozemku?) Měli jsme tyto vlastníky zvát na shromáždění? Pokud nejsou členy SVJ, má právo vyžadovat úřad města souhlasy od našeho společenství nebo má povinnost tyto lidi obeslat z titulu své funkce?

Jsme začínající společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“) jen s 10 byty. Chceme si účtovat sami. Můžete nám poradit nejdůležitější kontace? Některé účetní nám tvrdí, že nemusíme používat výsledkové účty, že stačí účtovat rozvahově. Vlastníci mají své kotle na topení a ohřev vody. Ve vyúčtování budeme mít tedy jen spotřebu vody a spotřebu energie za několik žárovek na chodbách. V domě nemáme ani výtah, uklízíme si sami, nemáme žádné neplatiče. Předpis jsme dělali minulých 5 měsíců MD 311/D 378 a platbu MD 221/D 378.

PŘÍSPĚVEK JE UZAVŘEN S ČÁSTEČNÝM ROZPOREM V BODECH, U KTERÝCH JE NESOUHLAS. 1. Úvod Tento příspěvek navazuje na příspěvek Ing. Jan Procházky 428/26.06.14 Stanovení vstupní ceny pro odpisování u...

Příspěvek je uzavřen samostatně pro daň z příjmů fyzických osob. 1. Úvod a vymezení problémů Příspěvek se zabývá problematikou spoluvlastnictví, kdy u odepisovaného majetku dochází v průběhu doby odepisování...

Spoluvlastnictví lesa a prodej dřeva Dotaz č. 579/11 Ing. Martin Děrgel Dva bratři - oba zemědělští podnikatelé - prodávají dřevo z vlastního lesa, který mají ve spoluvlastnictví (50 :...