Spoluvlastnictví podílové

Firma s.r.o. plátce DPH uzavírá pachtovní smlouvy s osoby - nepodnikajícími na pozemky pro svou podnikatelskou činnost v zemědělství. Některé z těchto pozemků vlastní více osob a pacht uzavře pouze jedna osoba vlastnící tento pozemek částečným podílem a této osobě je hrazeno pachtovné. Firma však obhospodařuje pozemek celý. Jak účtovat o tomto bez smluvním pachtu?

Jsem 50procentní vlastník nemovitosti. Druhý vlastník má rovněž 50% nemovitosti a tento druhý vlastník v nemovitosti podniká. Každý rok mi posílá peníze z titulu spoluvlastnictví. Na který řádek danového přiznání FO tento příjem patří? A existuje na tento příjem výdaje procentem z příjmú, podobně jako u příjmů z pronájmu?

Dvě fyzické osoby (Jan Novák – OSVČ, Jiří Vopršálek – nepodnikající fyzická osoba) drží spoluvlastnický podíl na nemovité věci. Každý drží ½ podíl. Pan Novák využívá ¾ nemovitosti k provozování penzionu. Zároveň pan Novák uzavřel nájemní smlouvu na pronájem zbývající ¼ nemovitosti jako restauračního zařízení. Pan Novák vyplácí každý měsíc panu Vopršálkovi částku 50.000 Kč jako „kompenzaci“ za využívání dané nemovitosti. Jakou povahu (z pohledu daně z příjmů) má tato kompenzace na straně pana Vopršálka a jakou na straně pana Nováka? Jaké odvodové povinnosti z toho vyplývají pro pana Vopršálka? Může pan Vopršálek případně uplatnit nějaké výdaje proti tomuto druhu příjmu?

Bytový dům byl původně vlastněn několika vlastníky. V roce 2022 došlo k rozdělení bytového domu na jednotky a k vypořádání podílového spoluvlastnictví, kdy nové jednotky byly rozděleny mezi současné vlastníky. Tímto vypořádáním ale došlo ke změně spoluvlastnických podílů a jeden vlastník musel poskytnout finanční kompenzaci ostatním spoluvlastníkům, protože podlahová plocha přidělených jednotek byla vyšší než původní podíl. Tento vlastník svůj původní podíl odpisoval, protože nemovitost využíval k pronájmu. Bude tato finanční kompenzace, kterou musí zaplatit ostatním vlastníkům, zvyšovat pořizovací cenu současného podílu, nebo se zařadí jako zcela nový majetek, tj. nový podíl a začne se nově odpisovat?

Firma, s. r. o. koupila byt vč. podílu na pozemku. V kupní smlouvě není rozdělena cena bytu a cena pozemku. Firma podléhá auditu, je třeba kupní cenu rozdělit na byt a pozemek. Jak máme správně postupovat pro stanovení cen z pohledu odpisů?

Manželé byli podílovými vlastníky bytu a rodinného domu (pořízen na hypotéku, žádná nemovitost nebyla v SJM), v roce 2022 se rozvedli, byt vlastnili méně než 5 let. V rámci majetkového vyrovnání manžel přenechal manželce svůj podíl na bytě a manželka naopak podíl na rodinném domě. Bude nutné ocenit obě nemovitosti a příjem manžela ze směny uvést v daňovém přiznání? Pokud ano, je možné osvobodit tento příjem z důvodu pořízení bytové potřeby (v RD trvale bydlí)? Bude případně tato směna, respektive bezúplatný příjem z ní, důvodem pro porušení režimu paušální daně, ke které byl manžel v roce 2022 přihlášen?

Dvě osoby vlastní nemovitost v podílovém spoluvlastnictví, nájem z nemovitosti daní dle § 9 zákona o daních z příjmů, uplatňují paušální výdaje. Jeden spoluvlastník se stane plátcem DPH. Jak postupovat při sepisování smluv, vystavování dokladů na nájemné? Každý spoluvlastník bude vystavovat doklad sám za sebe - jeden s DPH a druhý bez DPH? V případě, že by plátce DPH začal uplatňovat výdaje ve skutečné výši, může si z nákupů uplatnit DPH - v celé výši nebo pouze v poloviční výši?

Podnikatel může využít ke svému podnikání jednak svůj vlastní majetek, respektive majetek ve společném jmění manželů, ale může použít i majetek ve spoluvlastnictví. V článku zaměříme pozornost na vymezení spoluvlastnictví v občanském zákoníku a dále si ukážeme, jak je postupováno při odpisování hmotného majetku ve spoluvlastnictví dvou nebo více spoluvlastníků a jak bude postupováno v souvislosti s odpisováním při zvýšení spoluvlastnického podílu na hmotném majetku.

Dva bratři nabyli před 10 lety v rámci dědictví dva domy včetně přilehlých pozemků, a to v poměru každý ideální polovinu na obou domech. Každý z bratrů tak vlastnil polovinu obou domů a polovinu k nim přilehlých pozemků. Nyní se rozhodli, že si na základě dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví bratři své poloviny prohodí tak, aby po vypořádání každý z nich byl výlučným vlastníkem jednoho domu a k němu náležících pozemků. V dohodě o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví bylo stanoveno, že si každý z bratrů polovinu nemovitostí, které touto dohodou pozbývá, oceňuje na 8 500 000 Kč. V témže roce jeden z bratrů, který na základě výše uvedené dohody nabyl do výlučného vlastnictví dům a přilehlé pozemky, tyto nemovité věci na základě směnné smlouvy vyměnil za bytovou jednotku a peníze. Ve směnné smlouvě bylo stanoveno, že dům a pozemky, které jsou pozbývány, jsou oceněny částkou 8 500 000 Kč. Za to jeden z bratrů obdržel bytovou jednotku, jejíž hodnota byla smlouvou stanovena na 5 000 000 Kč a k tomu doplatek 3 500 000 Kč. U první transakce, tj. transakce, kdy bratr, který následně provádí směnu nemovitých věcí, nabyl tyto nemovité věci do svého výlučného vlastnictví a pozbyl určitou část nemovitých věcí, má dle našeho názoru tento nepeněžní příjem z pozbytí osvobozen od daně podle § 4 odst. 1 písm. b zákona č. 586/1992. Sb., o daních z příjmů (ZDP). U následné směny je dle našeho názoru příjmem hodnota nabývané nemovité věci (bytové jednotky) a částka 3 500 000 Kč. Přitom zdanitelná je pouze jedna polovina pozbývané nemovité věci, neboť druhou polovinu vlastnil tento bratr historicky a bude tak uplatněno osvobození podle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP. Může se u nabývané bytové jednotky pro účely ocenění nepeněžního příjmu použít cena stanovená ve směnné smlouvě či musí být jednotka oceněna podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (zákon o oceňování) a související vyhlášky? Oproti tomuto příjmu se podle § 10 odst. 5 ZDP může uplatnit nabývací hodnota pozbývané nemovitosti, tzn. domu s přilehlými pozemky. Může touto hodnotou být hodnota stanovená v dohodě o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví nebo musí být pozbývaná nemovitost opět oceněna podle zákona o oceňování a související vyhlášky?

Popis situace: – dva účastníci sdružení – fyzické osoby, oba plátci DPH, – z prostředků sdružení byla v roce 2009 nakoupena nemovitost, ve které se podniká, – byla pořízena nástavba této nemovitosti (byt), o které nebylo účtováno, tzn. nebyla odpočítávána ani DPH – kolaudováno 2018, – nyní „sdružení“ končí a jeho účastníci se chtějí vypořádat následovně: ten, který bude pokračovat v podnikatelské činnosti, si ponechá původní část nemovitosti (přízemí) a druhý si ponechá patro (tedy byt). Jak danou situaci správně vyřešit z pohledu daně z příjmů fyzických osob a jak z pohledu DPH?

V posledním období přinesla činnost Nejvyššího soudu ČR mnoho zajímavých rozhodnutí, která se dotýkají a formují praxi v oblasti neziskových organizací. Přestože v českém právním prostředí nemají soudní rozhodnutí precedentní povahu, zaujímají významnou úlohu v utváření práva v praxi, vyplňování mezer v zákonech i jako návod pro činnost a fungování cílové skupiny subjektů. Vydaná rozhodnutí se zabývala problematikou spolků včetně pobočných spolků, odborových organizací, obecně prospěšných společností, společenství vlastníků jednotek, ale i politických stran a hnutí. Výběr z těchto rozhodnutí přinášíme níže. Právní věta soudního rozhodnutí obsahuje to podstatné, o co v dané věci šlo, a jaký právní názor k tomu soud zaujal.

Dva spoluvlastníci, fyzické osoby, uvažují o vyřazení nemovitosti (RD), která byla evidovaná jako obchodní majetek (ŽL přerušen od 1. 8. 2015) a od té doby až do současnosti jsou z ní zdaňované příjmy dle § 9 zákona o daních z příjmů. Nemovitost je podle odpisového plánu odpisována ze vstupní ceny majetku z roku 1998. Po uplynutí časového testu chtějí nemovitost prodat (5 let bez bydliště / 2 roky s bydlištěm). Má nějaký vliv na vyřazení z obchodního majetku to, že bylo živnostenské oprávnění pouze přerušeno a nikoliv ukončeno? Při zdaňování příjmů dle § 9 se nehovoří o obchodním majetku. Od jakého okamžiku je tedy počítán časový test (2 nebo 5 let)? Je to okamžik, kdy z takové nemovitosti naposledy plynul příjem dle § 9, nebo je to už od doby, kdy bylo ukončeno / přerušeno podnikání a z majetku začaly být zdaňovány příjmy dle § 9? Pokud bude mít při následném prodeji (za 2 roky) bydliště v rozhodné nemovitosti pouze jeden spoluvlastník (nejedná se o manžele, ale jde o sourozence), bude celý příjem od daně z příjmů osvobozen nebo musí mít bydliště v rozhodné nemovitosti po celé rozhodné období oba spoluvlastníci? Pokud bude RD prodán a nebude splněna podmínka pro osvobození. Lze majetek nějakým způsobem přecenit, aby byla zobrazena skutečná zůstatková cena majetku, která by pak šla použít jako výdaj proti příjmu z prodeje? Současná zůstatková cena je značně zkreslená, protože se vychází ze vstupní ceny z roku 1998. 

Bytový dům je ve vlastnictví tří fyzických osob. Jeden z vlastníků spravuje bytový dům a fakturuje měsíčně správu bytového domu ve výši 30 000 Kč. Pokud se tento vlastník stane plátcem DPH, jak v tomto případě vystavit fakturu? Celková faktura je na 30 000 Kč, podíl každého vlastníka na výdajích na správu je 10 000 Kč. Je předmětem fakturace vlastní podíl na výdajích na správu? Bylo by správné vystavit fakturu na 20 000 Kč se sazbou 21 % a 10 000 Kč se sazbou 0 % (není předmětem DPH)?

Pořízení akcií (popřípadě podílů na s. r. o.) je účtováno podle záměru účetní jednotky, s jakým akcie (podíl) nakoupila. Pokud je záměrem účetní jednotky obchodování v krátkém časovém horizontu, tzn. do 12 měsíců, je o tomto nákupu účtováno prostřednictvím příslušného účtu účtové skupiny 25 – Krátkodobý finanční majetek. Pokud je nákup akcií (či podílu) motivován dlouhodobou držbou, tzn. více než 12 měsíců, je o jejich pořízení účtováno prostřednictvím příslušného účtu účtové třídy 06 – Dlouhodobý finanční majetek. Dlouhodobá držba je spojena s účastí majitele podílu na rozhodování účetní jednotky, ve které si podíl pořídil. Vlastník podílu se zpravidla účastní valných hromad, snaží se do vedení, kontrolních či statutárních orgánů prosadit sobě blízké osoby, a usiluje tak v dlouhodobém horizontu o plnění svých představ o směřování účetní jednotky, ve které podíl pořídil.

Při podnikání ve společnosti dochází od 1. 1. 2019 k podstatným změnám při uplatňování daně z přidané hodnoty. Novelou zákona č. 235/2004 Sb. , o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o DPH “), účinnou od 1. července 2017, byly v zákonu o DPH zrušeny specifické postupy pro uplatňování daně z přidané hodnoty ve společnosti, které byly součástí zákona o DPH od počátku jeho účinnosti. Společníkům, kteří postupovali do konce června 2017 podle původních pravidel, uvedených v zákonu o DPH pro společnost, bylo podle přechodných ustanovení zákona o DPH umožněno postupovat podle těchto původních pravidel nejdéle do konce roku 2018.

I. Při daňověprávní kvalifikaci soukromoprávních jednání nelze opomenout jejich hospodářskou podstatu a účel a je nutno je posuzovat ve vzájemných souvislostech. II. Pokud ze smlouvy o smlouvách budoucích vyplývá vůle účastníků (zde fyzických osob) uzavřít sérii na sobě závislých převodů obchodních podílů, na jejichž konci dosáhnou transformace uspořádání vlastnických vztahů v jimi vlastněných obchodních společnostech (jakési vícestranné „směny“ obchodních podílů), avšak bez získání jakýchkoliv skutečných příjmů kýmkoli z nich nad rámec toho, co měli před provedením transformace, nelze zpravidla nahlížet na jednotlivé převody obchodních podílů v takovéto sérii izolovaně a považovat každý z nich jednotlivě za zdroj příjmu bez zohlednění převodů ostatních. III. Teprve v případě, že by hodnoty jednotlivých „směňovaných“ obchodních podílů byly takové, že po provedení výše popsané komplexní transakce spočívající v provázaném systému převodů obchodních podílů by některý z účastníků transakce na jejím konci měl majetek ve vyšší hodnotě než na začátku, připadalo by v úvahu zdanění takovéhoto nárůstu majetku v podobě nepeněžního příjmu fyzické osoby podle § 3 odst. 1 ve spojení s § 10 odst. 1 písm. c) zákona č. 586/1992Sb., o daních z příjmů.

Vztahuje se oznamovací povinnost o příjmech osvobozených od daně z příjmů v případě prodeje podílu na nemovité věci, kdy cena tohoto podílu nepřesáhne 5 000 000 Kč, ale celá nemovitost má hodnotu vyšší než 5 000 000 Kč?

Nabyvatel, jako fyzická osoba nepodnikající, nabyl podíl na nemovité věci, kancelářských prostorách, které dále pronajímá obchodní společnosti A. Kupní cena byla stanovena na základě znaleckého posudku, kde znalec stanovil cenu obvyklou. Při podávání přiznání k dani z nemovitých věcí nabyvatel přiložil posudek jako podklad pro stanovení kupní ceny. Finanční úřad toto neakceptuje a vyžaduje znalecký posudek s cenou podle vyhlášky. Otázka tedy zní, zda je nutné nechávat dělat další znalecký posudek, nebo jestli platí instrukce na http://smernahodnota.financnisprava.cz/2018/nebyt/ kde se vyplní parametry budovy a FÚ si cenu určí sám? Hraje v tomto případě roli skutečnost, že tato fyzická osoba je společníkem obchodní společnosti B, která je vlastníkem společnosti A, které jsou kancelářské prostory pronajímány?

Dotaz k účtování a zdaňování plateb od vlastníků do společenství. Podle § 1180 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku podle podílu na společných částech. Dále podle odst. 2 přispívá na odměňování osoby, která dům spravuje a podobné platby každý vlastník jednotky stejně. Zákon 586/1992 Sb. , o daních z příjmů v § 18 odst. 2 písm. f bod 2 vyjímá z předmětu daně příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a pozemku. Rozumí se tím příspěvky podle § 1180 odst. 1 a odst. 2 občanského zákoníku ? Pokud nikoliv, jak se pak příspěvky podle odst. 2 účtují a zdaňují?

Dva bratři dostali v roce 1997 do podílového spoluvlastnictví darem od otce nemovitost, kterou vložili do podnikání, technicky zhodnotili a odepisovali. V roce 2008 byla nemovitost vyřazena z obchodního majetku a dále pronajímána (zdaňování dle § 9 zákona o daních z příjmů ). V roce 2015 daroval jeden bratr druhému svůj spoluvlastnický podíl na nemovitosti. V roce 2018 byla celá nemovitost prodána. Dle našeho názoru bude prodej zdaňován dle § 10 zákona o daních z příjmů , a to následovně: – K prodejní ceně 1/2 nemovitosti, která byla v podnikání a následně pronajímána, bude jako výdaj uplatněna zůstatková cena (pořizovací cena snížená o odpisy uplatněné dle § 7 a § 9) . – K prodejní ceně druhé poloviny nemovitosti bude jako výdaj uplatněna cena 1/2 nemovitosti zjištěná znaleckým posudkem k datu darování. Je náš názor správný?