Nájemce

Společnost s.r.o. pronajímá jako vlastník nebytové prostory několika nájemcům. V kalendářním roce 2024 jeden z nájemců provedl drobnou rekonstrukci (se souhlasem vlastníka) za 10 tis. Kč a další nájemce za 90 tis. Kč. Musí nájemce, který provedl pouze tu drobnou rekonstrukci za 10 tis. Kč evidovat vynaložené výdaje jako TZ, když u něho nepřesáhly 80 tis. Kč , ale v úhrnu za celou budovu výdaje na všechny dokončené rekonstrukce v daném zdaňovacím období, tento limit přesáhl?

Pronajímatel nebytových prostor účetně odpisuje fit-out, tzn. nadstandardní úpravu konkrétních nájemních prostor, jako technické zhodnocení budovy - účetně podle délky nájemní smlouvy. Nájemce za tyto úpravy zaplatil pronajímateli formou zvýšeného nájemného. Nájemce si objednal u pronajímatele samozavírače na dveře, které tam doposud nebyly. Dodávku a montáž pronajímatel objednal a zajistil prostřednictvím svého dodavatele a tyto náklady + marži přeúčtoval na tohoto nájemce. Je dodávka a montáž samozavírače technických zhodnocením? Jak o tomto celém účtovat, musí pronajímatel zvednout pořizovací cenu fit-outu tohoto nájemce a odpisovat ze zvýšené pořizovací ceny? Návrhujeme toto účtování u pronajímatele: faktura přijatá od dodavatele za dodávku a montáž samozavírače: 042/321, přeúčtování nákladů vč. zisku na nájemce: 311/602. Je to v pořádku?

Spol. s r.o. má pronajaté nebytové prostory, ve kterých provozuje restauraci. V nájemní smlouvě je uvedeno: Nájemce je oprávněn provést stavební úpravy v předmětu nájmu dle své potřeby pouze po obdržení písemného souhlasu pronajímatele.... Veškeré písemně předem schválené stavební úpravy bude nájemce provádět vlastním nákladem a na vlastní riziko s tím, že po skončení nájemního vztah mu nepřísluší ze strany pronajímatele žádná úhrada, a to ani poměrné části vynaložených nákladů, kdy nájemce je povinen uvést předmět nájmu do původního stavu, pokud se účastníci nedohodnou jinak. Ustanovení § 2220 odst. 1 OZ o vyrovnání podle míry zhodnocení se tak nepoužije. Pokud nebudou stavební úpravy provedené nájemcem z předmětu nájmu po skončení nájmu odstraněny, stávají se majetkem pronajímatele bez jakékoliv náhrady. Nájemce se zavazuje hradit na vrub svých nákladů výdaje spojené s běžnou údržbou a provozem předmětu nájmu. 1. Nájemce provádí průběžně opravy (malování, oprava podlah, dveří, omítek ...). Za rok tyto výdaje činí v součtu asi 180 000 Kč. Pro nájemce jde o daňově uznatelný výdaj? Předpokládám, že ano, i když částka je vysoká. Předmět nájmu má asi 200 m2. 2. Nájemce s písemným souhlasem pronajímatele rekonstruuje WC. Po ukončení rekonstrukce bude částku odepisovat do nákladů a v případě ukončení nájmu neodepsaný zbytek do nákladů nedostane? Pronajímatel dle smlouvy technické zhodnocení zdaňovat nemusí? Je nájemní smlouva nadřazena nad občanský zákoník?

Společnost měla v nájmu od společníka prostory k podnikání. Společnost v pronajatých prostorech provedla technické zhodnocení se souhlasem společníka, které následně odpisovala. Společník po 8 letech nemovitost prodal. Část zůstatkové ceny technického zhodnocení společnost prodala kupujícímu, za cenu nižší jako je daňová zůstatková cena technického zhodnocení. Může tento rozdíl společnost daňově odepsat? Případně je společník povinen v roce prodeje navíc zdanit příjem - ekonomický prospěch rozdílu zbytku daňové zůstatkové ceny technického zhodnocení nemovitosti? Jak posuzovat časový test když technické zhodnocení probíhalo ve dvou letech?

Nájemce provede se souhlasem pronajímatele na své náklady technické zhodnocení na najatém majetku a disponuje písemným souhlasem pronajímatele s daňovým odepisováním, tj. v průběhu zdaňovacích období technické zhodnocení nájemce ve svém účetnictví eviduje, a také jej daňově odepisuje. V průběhu nájemního vztahu se ale nájemce rozhodne toto technické zhodnocení zlikvidovat, přičemž se může jednat o následující dvě varianty: a) Technické zhodnocení je kompletně odstraněno a v souvislosti s touto činností není realizováno žádné jiné technické zhodnocení na najatém majetku. b) Technické zhodnocení je kompletně odstraněno, nicméně tato činnost bezprostředně souvisí s realizací dalšího technického zhodnocení na stejném najatém majetku (např. vybourání původních příček, které si nájemce na počátku nájemního vztahu zajistil, a provedení výstavby příček nových). Ad a) Je možné v případě varianty a) celou daňovou zůstatkovou cenu technického zhodnocení na najatém majetku uplatnit do daňově uznatelných nákladů u nájemce v roce provedení likvidace technického zhodnocení (samozřejmě za předpokladu, že bude likvidace doložena příslušnou dokumentací) a to v souladu s ustanovením § 24 zákona o daních z příjmů ? Pro úplnost lze uvést, že tato likvidace souvisí s efektivnějším uspořádáním nájemních prostor, tj. má spojitost se zdanitelnými výnosy nájemce. Ad b) Je možné v případě varianty b) celou daňovou zůstatkovou cenu technického zhodnocení na najatém majetku uplatnit do daňově uznatelných nákladů u nájemce v roce provedení likvidace technického zhodnocení, nebo se daňová zůstatková cena likvidovaného technického zhodnocení (včetně bouracích prací či jiných nákladů souvisejících s odstraněním technického zhodnocení) stane součástí vstupní ceny nového technického zhodnocení, které nájemce realizuje, a jako jeho součást bude do daňových nákladů promítnuta až následně, a to formou daňových odpisů? Daňový odpis technického zhodnocení na najatém majetku by byl vypočten koeficientem pro zvýšenou vstupní cenu?

Ministerstvo průmyslu a obchodu (dále jen „MPO“) zveřejnilo dne 26. 6. 2020 Výzvu k programu COVID – nájemné (dále jen „Program“). Zájemci mohou podávat žádost o dotaci na nájemné z Programu prostřednictvím informačního systému MPO na webových stránkách ministerstva www.mpo.cz až do 30. 9. 2020.

Pandemie poznamenala celé spektrum života, dotkla se téměř všech osob a ovlivnila současné i budoucí smluvní vztahy. Výjimkou nejsou ani vztahy nájemní. Nájemné je významnou nákladovou položkou nájemců, současně také zdrojem příjmů vlastníků. Jako i jiné oblasti, i nájemné a nájemní vztahy jsou současnou dobou modelovány a ovlivňovány. V článku se zaměříme na účetní a daňové dopady regulace, která dočasně nájemní vztahy modifikuje.

Otázky, zda a kdy vznikne u nájemních vztahů nepeněžní příjem a jak se má řešit, patří v problematice daňového pohledu na nájmy k těm častým a někdy i složitě řešitelným. Připomeňme si proto základní zákonná pravidla a některé postupy v této oblasti.

Dne 1. 1. 2019 vstoupí v účinnost IFRS 16 Leasingy, který výrazným způsobem mění vykazování leasingů na straně nájemce. Členění leasingů na finanční a operativní je u nájemců zrušeno a všechny smlouvy, které splní definici leasingu, se budou vykazovat v rozvaze nájemce (jako právo k užívání aktiva a závazek z leasingu). U pronajímatelů ke změně nedochází; na straně pronajímatelů členění leasingů na finanční a operativní zůstává. Nájemce musí k datu účinnosti standardu vykázat v rozvaze i leasingy, které původní standard IAS 17 Leasingy považoval za operativní. Obsahem tohoto příspěvku je podrobný popis jednotlivých metod přechodu na nový standard k 1. 1. 2019. Nový standard totiž obsahuje celkem tři možné přístupy k tomu, jak tento přechod provést. Příklady jsou založeny na předpokladu, že nájemce přechází na IFRS 16 Leasingy k datu jeho účinnosti, tj. k 1. 1. 2019.

Leasingy bude od 1. 1. 2019 upravovat v rámci Mezinárodních standardů účetního výkaznictví (IFRS) nový standard IFRS 16 – Leasingy, který nahradí IAS 17 – Leasingy. Hlavním důvodem vytvoření nového standardu bylo problematické rozčlenění leasingů na operativní a finanční, které nepřinášelo úplný přehled o leasingových transakcích účetní jednotky, zejména o celkové zadluženosti nájemce. Vytvoření nového standardu o leasingu, na jehož základě by došlo k rozeznání všech závazků a práv z leasingu a to jak u pronajímatele, tak u nájemce, bylo společným projektem IASB (International Accounting Standards Board – výbor pro tvorbu mezinárodních účetních standardů) a FASB (Financial Accounting Standards Board – výbor pro tvorbu obecně akceptovaných účetních principů užívaných pro regulaci účetnictví v USA – US GAAP). Standard měl být přijat shodný jak v rámci IFRS, tak v rámci US GAAP. Cíle společného projektu však byly naplněny jen částečně. Jednak nedošlo ke sjednocení úprav oblasti leasingu v IFRS a v US GAAP, protože finálně přijatý standard v US GAAP se od IFRS 16 odlišuje. Rovněž ke zrušení členění leasingů na operativní a finanční došlo pouze u nájemce, zatímco u pronajímatele se požadavky na účetní zachycení a vykázání leasingu prakticky oproti IAS 17 nezměnily. Proto se v tomto článku zaměříme především na nově upravenou oblast účtování leasingu u nájemce, ale i na další novinky, které standard IFRS 16 do účetního zobrazení leasingů vnáší.

Problematika technického zhodnocení majetku, které není ve vlastnictví toho, kdo technické zhodnocení provedl (nejčastěji nájemce), se vyskytuje v podnikatelském prostředí velmi často. Otázky s tím spojené řeší nájemci i pronajímatelé, podnájemci či jiní uživatelé cizího majetku, přičemž společným rysem obou stran je častý výskyt chyb, přehlédnutí a nepochopení, což je zdrojem daňových doměrků na obou stranách. Tento článek má přispět nejen ke shrnutí této problematiky, ale také osvětlit nové možnosti, které se v této oblasti otvírají přijetím daňového balíčku změn (zákon č. 170/2017 Sb. ). Zaměříme se především na dopady z hlediska daně z příjmů.

Převzala jsem účetnictví bytového družstva pořízeného koupí bytového domu od obce, v němž je pouze jeden byt převeden do osobního vlastnictví. Všichni nájemci jsou členové družstva. Účetní firma, která toto družstvo dosud účtovala, vedla vlastníka a nájemce dohromady. Jakým způsobem mám provést oddělení vlastníka od nájemců, abych správně sestavila daňové přiznání?