Osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí

Ano máme tu konečně proklamované významné zvýšení daně z nemovitých věcí. Pojďme se blíže podívat, zdali nám bude výše daně takříkajíc zvýšena bez našeho přičinění, tedy ze strany správce daně pouhým přepočtením anebo nám, poplatníkům daně z nemovitých věcí vzniká v souvislosti s přijatým a schváleným konsolidačním balíčkem povinnost přiznání k dani z nemovité věci zpracovat a následně i předložit místně příslušnému správci daně.

Tohle vypadá na velmi snadnou záležitost… Nájem je přece úplatné užívání cizí věci, která se v tomto případě nehýbe, takže je jasné i místo zdanění a snížená sazba daně zde není možná. Snad jen správně posoudit splnění podmínek případného osvobození od daně a hotovo. Jenže zdání často klame. Aniž bychom zabíhali do akademického teoretizování, potkáme cestou několik nečekaných komplikací a nejasností. „Potěší“ nás také dva hlavní nešvary českých daní: nejednoznačnost základních pojmů a zaplevelení pravidel výjimkami a speciálními postupy. Navíc daň z přidané hodnoty (dále jen „DPH“) není ryze naší daní, stěžejní pravidla byla jednotně všem státům EU „upečena v Bruselu“.

Od 1. 1. 2024 můžeme očekávat rozsáhlé změny zákona č. 338/1992 Sb. , o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o dani z nemovitých věcí), již 8. listopadu Senát schválil vládní návrh zákona, kterým se mění některé zákony v souvislosti s konsolidací veřejných rozpočtů (dále jen „konsolidační zákon“), jehož součástí je i rozsáhlá novela zákona o dani z nemovitých věcí. Novela zákona o dani z nemovitých věcí předpokládá dvojí účinnost. Velká část změn dopadá na zdaňovací období roku 2024 a menší část na zdaňovací období roku 2025. V případě, že u změn není uvedeno, že se jedná o změny s účinností od 1. 1. 2025, tak se jedná o změny účinné od 1. 1. 2024. Pojmem „novela zákona o dani z nemovitých věcí“ se rozumí zákon č. 338/1992 Sb. , o dani z nemovitých věcí, ve znění konsolidačního zákona a pojmem „zákon o dani z nemovitých věcí před novelou“ se rozumí zákon č. 338/1992 Sb. , o dani z nemovitých věcí, ve znění do 31. 12. 2023.

Pro čtenáře předesílám, že tohle je velmi obsáhlé téma pro tlustou knihu, takže v tomto útlém článku pouze nahlédneme pod pokličku. Co tam uvidíme? Nahlédneme do pozemků, staveb, bytů a dalších nemovitých věcí unášených spletitými vířícími paragrafy do všech směrů. Na povrchu jsou zdánlivě nejlehčí kousky, které stačí jen zdanit a vybrat správnou sazbu daně. Speciální podmínky osvobození od DPH tíží zejména starší kusy nemovitostí. Věnovat se budeme také opomíjeným dodáním překvapivě nepodléhajícím univerzálnímu typu daně.

Je to již téměř 2 000 let, co římský senátor, právník a věhlasný řečník Publius Cornelius Tacitus vyřkl velkou pravdu „Čím horší je stát, tím více má zákonů“. Kdyby žil dnes a v České republice, asi by trpce dodal „a častěji je mění“. V nespočetné záplavě právních předpisů jistě patří do top desítky zákony o DPH a stavební. První kvůli zajištění stěžejních příjmů pro chod státu (cca 20 %) a druhý coby největší brzda výstavby, stavaři příhodně nazýván proti-stavební zákon. Od 1. 7. 2023 měl být účinný nový stavební zákon a nepřímo novelizovat DPH hlavně ohledně dodání nemovitých věcí. Nestalo se tak. V předvečer dne D došlo k novelizaci, která, samozřejmě kromě celé řady jiných změn, tuto „radostnou“ událost odložila o půl roku na 1. 1. 2024.

Zákon o daních z příjmů obsahuje několik ustanovení, která se zabývají osvobozením příjmů z prodeje nemovitých věcí u poplatníků daně z příjmů fyzických osob. Jedná se o ustanovení § 4 odst. 1 písm. a), b) a v) ZDP . Současně § 4b odst. 2 ZDP obsahuje možnost uplatnění tzv. podmíněného osvobození příjmů nesplňující podmínku pro přímé osvobození těchto příjmů, které je podmíněné vynaložením získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby, pokud poplatník oznámí správci daně získání těchto prostředků.

Přestože zákon č. 386/2020 Sb. , který zcela podstatným způsobem změnil způsob osvobození příjmů z prodeje nemovitostí, byl zveřejněn ve Sbírce zákonů již v září roku 2020, mnoho poplatníků se začíná zajímat o danou problematiku až nyní, v souvislosti se zpracováním přiznání k dani z příjmů fyzických osob za rok 2021. Úvodem je nutno konstatovat, že klíčovým datem důležitým pro posouzení situace je 1. 1. 2021. Podle čl. IV bodu 2 přechodných ustanovení k zákonu č. 386/2020 Sb. totiž platí, že došlo-li k nabytí nemovité věci před 1. 1. 2021, na příjem z pozbytí této nemovité věci podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb. , o daních z příjmů (dále jen ZDP ), se použije osvobození podle textu zákona platného před tímto datem. Nejdůležitější tedy je, kdy k nabytí nemovité věci došlo.

Jak jsme vás již dříve informovali, v rámci protikrizových opatření bylo mimo jiné navrženo zrušení 4% daně z nabytí nemovitých věcí, které bylo po dlouhém legislativním procesu úspěšně schváleno. Společně se zrušením daně z nabytí nemovitých věcí však dochází také k dalším změnám, a to v zákoně o daních z příjmů . V následujícím článku jsme pro vás připravili shrnutí i těchto změn společně s tím, pro koho je zrušení daně z nabytí nemovitých věcí výhodné a pro koho nikoliv.

Podle rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 3. 6. 2020. 4, čj. 10 Afs 366/2019-35

O co se vlastně jedná v případech nových bytů v rodinných domech, jejichž první úplatný převod nebyl osvobozen od daně z nabytí nemovitých věcí? Jedná se o nespravedlnost vůči poplatníkům, opomenutí při tvorbě zákona nebo záměrnou legislativní úpravu? Pro vysvětlení je třeba náhled do vzniku a aplikace zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb. (dále „zákonného opatření)“.

Zvažujeme s manželem koupit rozestavěný rodinný dům. Jde o novou stavbu. Musíme platit daň z nabytí nemovitých věcí, nebo tyto případy zdanění nepodléhají?

V polovině loňské roku jsem koupil podíl na pozemku, nyní se rozhoduji dokoupit další část tohoto pozemku a navýšit tak svůj současný spoluvlastnický podíl. V případě první koupě platil daň z nabytí nemovitostí prodávající. Bude poplatníkem i nyní? Lze použít směrnou hodnotu? Na pozemku jsou nějaké stromy.