Základ daně z nabytí nemovitých věcí

V ČR je největší počet podnikatelů na metr čtverečný ve střední a východní Evropě. Nejsou to vždy jen osoby, které podnikají primárně, tzn. že mají podnikání jako hlavní zdroj svých příjmů. Spousta lidí má podnikání jako svou sekundární činnost, tedy vedlejší činnost kromě svého zaměstnání. Vesměs se jedná o služby, prodejní činnosti, překládání, psaní publikací apod., kdy lidé tyto činnosti vykonávají nad rámec svých běžných pracovních povinností svého hlavního zaměstnání. Někteří lidé dokonce využívají všech 3 forem výkonů profesí, tj. jako zaměstnanci, FO i PO. Jaká je motivace k takovému pracovnímu vypětí, co vede řady lidí ke kombinaci právních forem výkonů profese, pomineme-li takové vlastnosti jako je pracovitost, nebo touha dosáhnout úspěchu. Budeme se zabývat pouze ekonomickými podněty proč lidé zakládají nebo nakupují podniky a podnikají.

Podle rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 20. 3. 2019, č. j. 4 Afs 397/2018-32

V poslední době je jedním ze žhavých daňových a účetních témat otázka daně z nabytí nemovitých věcí. Spor je veden o to, jestli, a pokud ano, tak ve kterých případech, je možné tuto daň zahrnout do daňově relevantních účetních nákladů. Jen připomínáme, že počínaje 1. 11. 2016 tuto daň ve všech situacích hradí nabyvatel. Uvedená otázka byla již také řešena v rámci koordinačního výboru (viz Ing. Otakar Machala, Ing. Zdeněk Urban, Ing. Jiří Nesrovnal, 528/19.09.18 Daň z nabytí nemovitých věcí z pohledu daní z příjmů, příspěvek projednávaný na KV dne 14. 11. 2018). 1)

V následujícím textu je pojednáno o tom, zda daň z nabytí nemovitých věcí má být součástí daňově uznatelných nákladů, nebo zda má být součástí pořizovací ceny nabytého majetku. Závěry předkládané v tomto článku vycházejí z diskuse na zasedání Národní účetní rady.

Nabyvatel, jako fyzická osoba nepodnikající, nabyl podíl na nemovité věci, kancelářských prostorách, které dále pronajímá obchodní společnosti A. Kupní cena byla stanovena na základě znaleckého posudku, kde znalec stanovil cenu obvyklou. Při podávání přiznání k dani z nemovitých věcí nabyvatel přiložil posudek jako podklad pro stanovení kupní ceny. Finanční úřad toto neakceptuje a vyžaduje znalecký posudek s cenou podle vyhlášky. Otázka tedy zní, zda je nutné nechávat dělat další znalecký posudek, nebo jestli platí instrukce na http://smernahodnota.financnisprava.cz/2018/nebyt/ kde se vyplní parametry budovy a FÚ si cenu určí sám? Hraje v tomto případě roli skutečnost, že tato fyzická osoba je společníkem obchodní společnosti B, která je vlastníkem společnosti A, které jsou kancelářské prostory pronajímány?

Následující příspěvek se zabývá otázkou, je-li základem daně z nabytí nemovité věci i daň z přidané hodnoty. Posuzuje tři různé situace, které se mohou vyskytnout. První, kdy je poplatníkem daně převodce nemovité věci, ve druhé je poplatníkem daně z nabytí nemovité věci nabyvatel a ve třetím případě je základem daně cena zjištěná.

Vigilantibus iura scripta sunt – známá zásada římského práva „právo svědčí bdělým“ opět našla své naplnění. Od ledna 2014 platilo, že se při koupi nemovitosti od plátců DPH do výpočtu daně z nabytí nemovitých věcí započítává i daň z přidané hodnoty. Z rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 28. 6. 2017, čj. 4 Afs 88/2017-35 ovšem vyplývá něco docela jiného.

Podle rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 28. 6. 2017, čj. 4 Afs 88/2017-35