Nájem nebytových prostor

Společnost pronajímající nebytové prostory provedla na objednávku nájemce výměmu klimatizační jednotky prostřednictvím svého dodavatele (šlo o výměnu staré nefunkční klimatizace za novou, která nemá lepší technické parametry), náklady přeúčtovala na nájemce - účtování 518/321 a následné přeúčtování ve stejné hodnotě jako byla faktura od dodavatele: 311/518?

Pronajímatel na základě nájemních smluv pronajímá byt a kancelářské prostory plátcům a neplátcům DPH. Nájemné bytu a kancelářských prostor neplátcům není zatíženo DPH, nájemné kancelářských prostor plátcům zdaněno je. V rámci roku pronajímatel hradí za nájemníky různé služby (pojištění, daň z nemovitosti, elektřinu, vodu, teplo, údržbu, recepci, úklid, odpad a jiné), které účtuje rozvahově a jednou ročně tyto služby na nájemníky přefakturuje. Při účtování došlých faktur za služby dodržuje detailní pohled na to, za jakého nájemníka/nájemníky je služba poskytnuta a dle toho účtuje položky bez nároku na uplatnění DPH, s možností uplatnění DPH nebo DPH krátí, pokud se jedná o kombinaci služeb pro nájemníky plátce a neplátce DPH. Přefakturace pojištění a daně z nemovitosti pak probíhá ve stejném režimu DPH, ve kterém je nájemné konkrétního nájemníka (bez daně, s daní) a ostatní služby přijaté za nájemníky jsou přeúčtovány v takovém režimu DPH, ve kterém jsou přijaty. To znamená, služby od plátců DPH jsou přefakturovány s daní (plátcům i neplátcům) a služby od neplátců jsou dle §36 odst. 13 zákona o DPH přeúčtovány bez DPH (plátcům i neplátcům), jelikož se nejedná o předmět DPH. Je tento postup správný, pokud vždy dodržujeme podmínku, že na nájemníky přeneseme v součtu maximálně částku přijatou od poskytovatelů služeb, tj. 1:1, nikdy ne více? A je tento postup správný v případě, že pronajímatel má v rámci nemovitosti taktéž kancelářské prostory a dle jeho koeficientu služeb přeúčtuje část těchto položek z rozvahy do svých nákladů, jelikož se jedná o jeho spotřebu?

Spol. s r.o. má pronajaté nebytové prostory, ve kterých provozuje restauraci. V nájemní smlouvě je uvedeno: Nájemce je oprávněn provést stavební úpravy v předmětu nájmu dle své potřeby pouze po obdržení písemného souhlasu pronajímatele.... Veškeré písemně předem schválené stavební úpravy bude nájemce provádět vlastním nákladem a na vlastní riziko s tím, že po skončení nájemního vztah mu nepřísluší ze strany pronajímatele žádná úhrada, a to ani poměrné části vynaložených nákladů, kdy nájemce je povinen uvést předmět nájmu do původního stavu, pokud se účastníci nedohodnou jinak. Ustanovení § 2220 odst. 1 OZ o vyrovnání podle míry zhodnocení se tak nepoužije. Pokud nebudou stavební úpravy provedené nájemcem z předmětu nájmu po skončení nájmu odstraněny, stávají se majetkem pronajímatele bez jakékoliv náhrady. Nájemce se zavazuje hradit na vrub svých nákladů výdaje spojené s běžnou údržbou a provozem předmětu nájmu. 1. Nájemce provádí průběžně opravy (malování, oprava podlah, dveří, omítek ...). Za rok tyto výdaje činí v součtu asi 180 000 Kč. Pro nájemce jde o daňově uznatelný výdaj? Předpokládám, že ano, i když částka je vysoká. Předmět nájmu má asi 200 m2. 2. Nájemce s písemným souhlasem pronajímatele rekonstruuje WC. Po ukončení rekonstrukce bude částku odepisovat do nákladů a v případě ukončení nájmu neodepsaný zbytek do nákladů nedostane? Pronajímatel dle smlouvy technické zhodnocení zdaňovat nemusí? Je nájemní smlouva nadřazena nad občanský zákoník?

Pokud ukončím nájemní vztah a vystavím fakturu za uvedení nebytových prostor do původního stavu, mohu zaúčtovat jako pronajímatel s. r. o. na účet 648?  

Fyzická osoba má v pronájmu nemovitost. Celou nemovitost dále podnajímá - kanceláře, obchod, ubytovna (7 pokojů). Fakturuje měsíčně jednou částkou dohromady podnájem prostor včetně režií (plyn, elektřina, voda) každé provozovně (zvlášť jednotlivé kanceláře, obchod, ubytovna). Nelze technicky energie vyúčtovávat zvlášť odděleně od podnájmu. Může to být pro podnájemce i pro tuto fyzickou osobu nějaký problém? Podnájem na ubytovnu fakturuje svému vlastnímu s.r.o., kde je jediným společníkem tato fyzická osoba. Je dodržena cena obvyklá za podnájem. Musí být ještě splněna nějaká jiná dodatečná podmínka? Fyzická osoba celkový podnájem včetně režií daní v § 9 ZDP.

Pronajímáme nebytový nemovitý prostor, došlo k ukončení nájemního vztahu. Nájemce zanechal v prostorech technické zhodnocení, které jsme nechali ocenit znalcem, abychom provedli dodanění. Je částka faktury od znalce součástí pořizovací ceny technického zhodnocení nebo můžeme zaúčtovat do nákladů?   

Bytové družstvo pronajímá nebytový prostor podle smlouvy za 100 jednotek měsíčné. Nájemce dlouhodobě nepodniká, neplatí nájem. Družstvo vedlo jednání k obnovení pokojného stavu, ale bez výsledku. Za rok 2021 nebyl zaplacen nájem za poslední tři měsíce roku 2021. Zahrnuto do daňového základu 2021, zdaněno, nebude zřejmě uhrazeno. Družstvo dalo nájemci výpověď k 30. 6. 2022 a nyní řešíme, zda existuje legální postup, nájem dle smlouvy o nájmu v roce 2022 neúčtovat nebo výrazně snížit nájem. Nájemce provozovnu neprovozuje, pravděpodobně nic neuhradí, obáváme se převodů obchodního podílu „do neznáma“, tedy i složitého insolvenčního řízení.

Z pohledu zákona č. 235/2004 Sb. , o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDPH “), se v případě nájmu nemovité věci jedná o specifický případ poskytnutí služby vztahující se k nemovité věci. Podle § 4 odst. 4 písm. g) ZDPH se pro účely tohoto zákona nájmem rozumí také podnájem, pacht a podpacht; nájmem se rozumí také zřízení, trvání nebo zánik věcného břemene zřízeného k nemovité věci, pokud jsou naplněny znaky nájmu. Aby se jednalo o nájem nemovité věci pro účely ZDPH , musí být naplněny všechny znaky nájmu, které vyplývají z judikatury Soudního dvora EU.

„Audentes fortuna iuvat“ – štěstí přeje připraveným. Tak toto latinské přísloví mě napadlo, když jsem si přečetla na stránkách https://curia.europa.eu judikát Soudního dvoru Evropské unie ve věci C-931/19 -Titanium Ltd, ze dne 3. června 2021.

V následujícím článku je nejprve vymezeno, jak je pro účely DPH chápán nájem nemovitých věcí jako poskytnutí služby a za jakých podmínek je předmětem DPH. V dalším textu jsou s využitím příkladů vysvětlena pravidla pro osvobození od daně u nájmu nemovitých věcí, včetně případů, kdy nelze nájem osvobodit od daně. V závěrečné části článku jsou na příkladech prakticky vysvětleny dopady novelizace § 56a odst. 3 zákona o DPH , kterou se s účinností od 1. 1. 2021 změní podmínky, za nichž bude možno nájem nemovité věci zdaňovat. Změna podmínek pro zdaňování nájmu nemovité věci bude mít také dopady na uplatňování nároku na odpočet daně ve vztahu k nemovitým věcem, jejichž nájmu se bude tato změna týkat. Bude to jak na straně pronajímatele, tak i na straně nájemce.

Pandemie poznamenala celé spektrum života, dotkla se téměř všech osob a ovlivnila současné i budoucí smluvní vztahy. Výjimkou nejsou ani vztahy nájemní. Nájemné je významnou nákladovou položkou nájemců, současně také zdrojem příjmů vlastníků. Jako i jiné oblasti, i nájemné a nájemní vztahy jsou současnou dobou modelovány a ovlivňovány. V článku se zaměříme na účetní a daňové dopady regulace, která dočasně nájemní vztahy modifikuje.

Zákon č. 586/1992 Sb. , o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP “), uvádí tři možnosti zdanění příjmů fyzické osoby za nájem hmotného majetku (movitá věc, nemovitá věc). Jedná se o zdanění jako příjem ze samostatné činnosti podle § 7 ZDP (příjem z provozování volné živnosti „Pronájem a půjčování věcí movitých“ a „Ubytovací služby“ dle přílohy č. 4 živnostenského zákona a dále příjem z nájmu majetku zařazeného v obchodním majetku), zdanění jako příjem z nájmu podle § 9 ZDP a jako ostatní příjem dle § 10 ZDP (pouze zdanění příležitostného nájmu movitých věcí nezahrnutých v obchodním majetku). V článku si blíže rozebereme zdanění příjmů z nájmu dle § 9 ZDP .

Naprostá většina podnikatelských aktivit, zvláště při jejich větším rozsahu, vyžaduje určité stálé místo, nějaký nebytový prostor, kde např.: probíhá výroba nebo jednání s klienty, prodává se a uskladňuje zboží, pracují zaměstnanci, pěstují se plodiny či chovají zvířat. V civilizovaném a právním státě podnikatel nemůže kořistnicky zabrat a obsadit vyhlédnutou nemovitou věc, kterou vlastní někdo jiný. Může ale s dotyčným vlastníkem „dát řeč“, jestli by jí neprodal, anebo nepronajal. S ohledem na vysoké tržní ceny nemovitých věcí je většinou zvolena druhá možnost převedení užívacího práva, přičemž se zaměříme zejména na související problematiku DPH.

Podle rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 16. 5. 2019, čj. 1 Afs 25/2018-58

Text pojednává o nájmu obecně, o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, pronájmu věcí movitých a o nájmu dopravního prostředku. Ustanovením o ubytování na přechodnou dobu (např. v hotelovém zařízení či studentské koleji) se již pojednání nevěnuje. Komentář zvláštních ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu bude následovat v samostatném pokračování příspěvku.

V praxi se často setkáváme s dotazy směřujícími do oblasti nemovitých věcí, jelikož se jedná o poměrně specifickou problematiku, která je předmětem výkladu poměrně rozsáhlé judikatury. Pro veřejnost je k dispozici Informace k uplatňování zákona o DPH u nemovitých věcí po 1. 1. 2016 čj. 6717/15/7000-20116-101206, ve znění dodatku č. 1 čj. 162134/15/7100-20116-050485 (dále jen „Informace“), kterou zveřejnilo Generální finanční ředitelství. Ačkoli se jedná o detailně zpracovanou Informaci doplněnou o příklady z praxe, tak nelze vyčerpávajícím způsobem obsáhnout celé spektrum obchodních případů, které mohou v praxi nastat. Cílem článku je okomentovat vybrané části z této oblasti a uvést stanovisko k několika specifickým dotazům.

Nájem nemovité věci je osvobozen od daně. Existují však výjimky v podobě povinného účtování daně, ale i možnost dobrovolného zdanění, protože osvobození nájmu od DPH nemusí být vždy finančně výhodné. Změny v této oblasti navíc přináší i novela, která nabyla účinnosti 1. 4. 2019.

Otázky, zda a kdy vznikne u nájemních vztahů nepeněžní příjem a jak se má řešit, patří v problematice daňového pohledu na nájmy k těm častým a někdy i složitě řešitelným. Připomeňme si proto základní zákonná pravidla a některé postupy v této oblasti.

Dvě právnické osoby si sjednají pronájem pracovního místa, který zahrnuje místo, pracovní stroj a služby, které zahrnují – elektřinu, vytápění, vodu, úklid a odvoz komunálního odpadu. Ve smlouvě je stanovena cena za místo, stroj a paušální částka za služby. Je to takto správně? Je možné, aby ve smlouvě byla elektřina a voda součástí paušálních služeb, nebo musí být odděleny samostatně jako energie dohromady a opět paušální částkou? A jak to bude potom s fakturací? Je možné fakturovat vše jednou částkou, např. „pronájem pracovního místa včetně služeb“, a jednou sazbou 21 % DPH? Nebo je vše nutné rozdělit dle smlouvy a u energií by byla také 21% DPH, i když u vody je 15 %, ale ve smlouvě není stanoveno, kolik je za vodu?

K naplňování cíle (poslání, účelu), pro který byl spolek založen,1) vede více cest. Existuje více prostředků, jak vytyčeného cíle dosahovat, a záleží na spolku (jeho zakladatelích), jakým způsobem tyto prostředky (aktivity) ve svých stanovách vymezí. Spolky mohou svého účelu dosahovat buď přímo (prostřednictvím hlavní činnosti), nebo nepřímo (prostřednictvím vedlejší hospodářské činnosti). Platná právní úprava v § 217 odst. 2 obč. zák. uvádí výčet možných forem vedlejší hospodářské činnosti. Těmi může být, kromě podnikání, také jiná výdělečná činnost, za podmínky, je-li její účel v podpoře hlavní činnosti nebo v hospodárném využití spolkového majetku. Mezi typické aktivity spadající do jiné výdělečné činnosti patří pronájem spolkového majetku nebo poskytování reklamy třetím osobám (sponzoring). O těchto dvou aktivitách, včetně daňových souvislostí a problematiky evidence tržeb (EET), pojednává následující příspěvek.